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易居中國丁祖昱:房地產市場未來五年將高位運行
今日，易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱在上海發表演講時表示，當前國內房地產市場成交量已經築底，價格可能繼續回落，但一線城市和大多數二線城市今年四季度就將回穩，但不一定回升。他說，中國房地產行業還大有可為，未來五年仍將高位運行。
一線城市今年四個季度末就將回穩
丁祖昱解讀瞭近期房地產市場發生的變化。他指出，目前一些地方政府陸續取消或者放松瞭限購，並且出臺瞭一些補貼、刺激政策，對於整體市場的穩定起到一定作用，相對降低瞭觀望情緒，但是今天，地方政府對於銀行並沒有太大約束力，所以對市場回轉並不是特別樂觀。
在住宅成交量方面，丁祖昱認為市場築底已經表現地非常明顯，繼續下探的空間幾乎沒有。七月份的購房信心，也在築底回升。
他認為，對成交量不用太過擔心，最壞的時候已經過去瞭，但是價格方面，可能還會繼續回落。"(對於房地產企業而言)這是我認為用價格策略去影響購房者，或者說以價換量最好的時機。"
房地產行業這一輪的市場到底要調整到什麼時候？丁祖昱認為，市場將出現分化：一線城市和大多數二線城市，今年四季度就會回穩，但是不一定回升；一部分二線和很多三線城市需要更長時間才能調整到位，才能回穩。"這和前三次的市場變化有很大的差異，前三次是所有城市一起壞，一起好。"
二胎房子買賣貸款全省皆可處理房地產未來五年仍將高位運行
今年二季度以來，不少專傢、投行對房地產業持悲觀態度。的確，從房地產開發投資和銷售數據看，都已達到歷史高點，這種情況下，不能再寄希望於房地產開發投資持續的快速增長。
不過，丁祖昱認為，不必悲觀，房地產市場接下去五年左右時間仍將高位運行，雖然年銷售面積達不到13億平方米(去年的數據)，但可以達到11、12億平方米，成交金額可能還會突破8萬億，甚至達到9萬億。
而2020年之後，房地產市場才會緩步下行，主要原因來自於需求本身。一方面，20歲到40歲的人口，2020年可能會比2010年減少10%左右，減少5000萬人口，真正的買房主力人口減少10%；屆時人均建築面積達到40平方米，2012年年末是32.9平方米，大傢對改善的需求也會放緩。
丁祖昱開玩笑說，對大多數的同行，或者是業內，房地產業還大有可為，特別是在高位時期，一年抵過去的兩年，五年抵過去的十年。"我們再幹五年等於幹過去十年，還可以過這樣的好日子，所以我們都不用轉行。"
千億房企最大問題是有規模沒利潤
丁祖昱表示，對規模房企來說，這十幾年，是高速發展的十幾年，而且這種速度還可以維持一段時間，企業的市場占有率、集中度還會繼續上升，集中度至少還有兩三年的上升空間，所以對規模房企來說，未來兩三年還是一個非常好的機會，搶占市場占有率。
但是丁祖昱也指出，現在不同類別的企業都碰到一些問題。比如銷售規模千億企業今天最大的問題就是有規模，沒利潤。"千億企業今天越拼越兇，由於千億負債整合銀行必須有大的流量，盤拿得太多，好、壞都有，所以凈利率在快速下滑。"
而第二梯隊的問題則是在沖千億的過程中，短期內拿瞭太多的土地，開工量短期內也會放大，一旦碰到市場波動就會出現去化變成存貨，原先是高去化、高周轉，現在過快的這種投資和開發反而帶來瞭比較大的存貨和資金壓力。
未來房地產企業的趨勢是怎麼樣的？丁祖昱指出，第一個趨勢是傳統的開發模式變瞭；第二是從追求大而美，到追求中而美、小而美；第三個趨勢是搶地盤，從進入大量城市變成深耕，比如綠地、萬科、旭輝控股等都把上海作為主戰場。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-14/07532864319.shtml
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