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  一邊是樓價短暫回調,另一邊卻是地價不斷走高。"現在樓市的成交數據存在失真。"黎文江認為。

  4月廣州實際開盤項目個數比預計開盤量減少16個,網易房產提供的數據顯示,4月24日至5月23日,廣州新增套數環比大幅縮減瞭89%,同比縮減瞭97.4%。

開發商屢出奇招 繞行樓市 限價令

  《中國經營報》記者走訪得知,廣州中心城區樓盤基本都面臨網簽量受限的困局。越秀區某樓盤的開發商告訴記者,房管局隻允許該樓盤每天網簽2套房子。

  這一說法得到瞭其他業內人士的證實,合富輝煌首席分析師黎文江表示,在廣州,很多新房已經簽瞭合同或者已下瞭訂金,但卻遲遲未能通過網簽。

  滯後的網簽

  表面上看來,"量價齊跌"是市場趨勢扭轉的關鍵,但作為一個急需改善居住環境的購房者,林宗元頗有怨言:"這是一場赤裸裸的騙局。"

  而該地塊所在的南洲路,區域在售一手樓價不過2.5萬元/平方米,周邊二手樓價也基本在2萬元/平方米左右。但越秀集團副總經理朱晨接受媒體采訪時高調表示:"我們既然拿瞭,一定是覺得值。"

  "這是因為中心城區樓盤的價格較高,管理層擔心驟然增加的高價盤會推高成交均價。"業內人士分析。此前,廣州市常務副市長陳如桂公開表示,廣州調房價比其他城市的壓力要大得多,因為廣州中心城區高端住宅不斷推出,價高量大,要整體調控比較困難。

  無獨有偶,同一天廣州拍賣的另一幅位於白雲區的地塊,也同樣是"面粉比面包貴"。

  但與此形成鮮明對比的是,5月廣州連出3塊地王,其中位於海珠南洲路地塊的樓面地價高達3.45萬元/平方米,而周邊在售一手樓價不過2.5萬元/平方米。開發商似乎正用行動藐視"限價"。

  正因如此,開發商用種種手段來提高房價。比如一些樓盤的部分新房面向老業主銷售,這些新房買傢除要求是"熟人"外,還要購買VIP會籍,價格從20萬元到40萬元不等。

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  供應萎縮,除有部分開發商持觀望態度外,另一原因是監管層有意加強預售監管,預售價格如果超出監管層的紅線,很難取得預售資格。

  但實際上,監管部門很難監控"。上述業內人士向記者表示,購買VIP會籍的名義是樓盤會所提供相應的服務,在悄悄將"優先購買項目精選單位"作為服務條款之一,而這些顯然已經超出房管部門的監控范疇。

  5月下旬,廣州兩幅位於中心六區的住宅拍賣,開拍前已經有開發商表示"必有一場惡戰"。果不其然,位於海珠區南洲路地塊被越秀城建以24.6億 元購入,實際樓面價達到3.459萬元/平方米,如果再加上原地配建保障房的建築成本,樓面地價極可能超過3.6萬元/平方米。

  廣州"限價"措施的推行已有月餘,數據顯示,4月廣州十區新建商品住宅網上簽約均價環比下滑瞭2.6%。樓價上漲的趨勢貌似被扭轉。

  銷售人員表示,這些項目其實早已賣完,隻是由於官方控制每天的網簽量,導致樓盤官網上還無法準確顯示銷售情況。

  "正是基於這一認識,管理層有意控制中心城區的網簽量。"上述業內人士認為。

  類似的土地盛宴,在全國的一線市場屢屢上演。從5月中下旬開始,上海、北京、杭州(樓盤)等城市的土地拍賣都以高溢價成交,比如上海浦東新區花 木地塊溢價率達99.28%、青浦區盈浦街地塊溢價達108%,樓面地價達4125元/平方米。北京通州的土地拍賣溢價也超過100%。

  在廣州大面積限價開始後,林宗元看到一些樓盤的網簽價格出現瞭下調。"但我到樓盤一問,銷售人員告訴我,這些房子都已經賣完瞭。"

  在"會員制"出臺之前,開發商規避房價調控的主要手段是"陰陽合同"。所謂陰陽合同,是開發商利用毛坯、裝修做文章。在購房者以毛坯價格簽訂一份合同後,再要求購房者補簽一份裝修合同。超出網簽價格的部分,就分攤在裝修合同內。

  據介紹,自廣州增城2010年開始執行限價後,這種做法就非常流行。隨著北京、上海等地限價措施的推行,這些應對也開始在全國鋪開。以北京某項 目一套100平方米的房產為例,第一份毛坯房合同單價為18000元/平方米,總價為180萬元,第二份補充協議再支付35萬元"委托開發商裝修費"。

  自從全面鋪開限價措施後,廣州開始嚴厲禁止類似的陰陽合同。管理層要求,在審批階段,開發商必須清晰註明銷售價格是"毛坯或精裝修"。

  但記者獲悉,繼"陰陽合同"後,變相的"會員制"又成為廣州樓市新興起的方法,且大有燎原之勢。

  "如果發現有這樣的行徑,我們會嚴厲查處。"廣州市房管局辦公室的一位工作人員表示。

  錯位的價格

  在管理層嚴控房價的同時,廣州的"地王"卻一再出現。開發商戲稱,這是一個"面粉比面包貴"的時代。

  對於"限價"一詞廣州官方一直未予承認,但自4月24日嚴格預售價格監管以來,廣州樓市似乎得到瞭有效控制。

  業內人士為他們算瞭一筆賬,開發商售價要超過5萬元/平方米才可能有錢賺。

  數據顯示,中心城區4月24日至5月23日共成交1275套房子,同比下降18.3%,環比縮水37.4%;而同一時段,廣州外圍六區成交瞭5255套土融建融彰化福興土融建融房子,環比微升。

  數據顯示,廣州市十區網簽價格下滑2.6%,全市十區二縣更是環比下跌9.1%;與此同時,樓市成交量也開始大面積下滑,同比下降10%,中心城區成交環比更是出現37.4%的下降。

  在管理層嚴控房價的壓力之下,一些新樓盤甚至出現瞭價格倒掛。"房管局的網簽價格管理很嚴,同一樓盤的價格浮動不能超過20%。我們一些朝向好、景觀佳的新房售價,已經低於周邊同素質的二手樓價。"廣州海珠區的樓盤開發商向記者表示。

內容來自sina新聞

  龍飛

  研究機構合富輝煌提供的數據顯示,5~6月廣州中心六區已經具備預售資格,卻沒有拿到預售證的新房更占瞭近67%。

  "盡管監管層以各種方式限制價格,結果卻是滋生各式各樣的應對措施。"業內人士擔憂,行政力量的作用隻能暫時壓制價格,但市場這隻"看不見的手"才是主導樓市走勢的關鍵因素。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-06-01/07352238435.shtml
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