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創五年新高 廣州樓市11月庫存近15萬套
CFP/圖
??加上年底沖業績壓力,開發商或掀促銷大戰
??樓市連續兩月成交回升,但市場壓力未減。11月份,廣州樓市庫存接近15萬套大關,創下近五年以來的歷史新高。另一方面,截至11月末,全國龍頭房企絕大多數都未完成全年業績,剩下的一個月內開發商將集中沖業績,促銷戰引爆在即。業內人士表示,樓市有望出現翹尾行情。
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??一手住宅
??未售套數近15萬套
??盡管10月、11月樓市成交大幅回升,廣州樓市連續出現樓盤“日光”的現象,但庫存壓力並未得到根本緩解。據相關單位數據顯示,廣州住宅、商鋪、寫字樓及車位庫存,在8月和9月均齊齊創出2010年1月以來的月度歷史新高後,11月再度齊齊創出近五年的歷史新高。其中,廣州一手住宅未售套數為146190套,未售面積為19307999平方米,再次向15萬套和2000萬平方米發起沖擊;商鋪未售套數為36946套,未售面積為8170897平方米;寫字樓未售套數為42301套,未售面積為5952913平方米;車位未售套數為229824套,未售面積為6683057平方米。
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??開發商
??年底加快推貨沖業績
??除瞭庫存巨大,開發商年底沖業績的壓力也為市場帶來瞭變數。根據記者統計,已發佈1月-11月份業績數據的大型房企中,目前僅恒大地產完成1100億元年度目標,實現銷售金額1207億元,同比增22.7%。在此前,保利廣東區域亦宣佈銷售業績突破400億元,提前完成目標。但仍有不少處於二三級梯隊的房企離目標業績尚有一定距離,普遍還需要在12月份沖刺年度業績目標。
??截至11月,龍湖、奧園等房企仍未達到銷售目標的八成。盡管近期樓市整體態勢趨暖,但房企仍受庫存及業績的雙重壓力,降價去化依然是主旋律,樓市短期內房價難迎上漲,而開發商還將在年底加快推新節奏。
??中地行分析人士表示,上周末,位於增城的碧桂園中新首府首獲預售證立即開盤,銷售成績驕人。該項目地塊於3月以2130元/平方米的樓面地價被碧桂園拿下,成為當時區域單價地王,今年拿地即於年底推貨,可見開發商急迫的心情。萬達位於花都文化旅遊城項目,10月份拿地便即將推新,快狠準的開發速度令業界稱服。
??可見隨著房地產市場逐步進入白銀時代,競爭越發激烈,如何在企業分化、市場分化明顯的背景下,創造獨特運營模式占據一席之地,才是今後房企的關鍵問題之一。
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??樓市成交量
汐止二胎借款??有望出現回升
??中地行市場研究部監控陽光傢緣數據發現,上周全市網簽1722套,繼四周攀升後有所回落,但仍處於年內較高水平,加之上周10盤齊開,部分項目更取得近九成成交的可人成績。由於2015年春節是在2月份,房企沖刺動作有望延續至明年1月,後續仍有大量項目持續推新。
??12月首周,廣州市商品房住宅共成交1722套,累計20.16萬平方米,全市網簽數與前一周相比總體減少194套,網簽量及網簽面積雙雙環比下降10.13%和8.8%。受外圍區部分個盤影響,整體均價稍稍下調,均價15180元/平方米,環比下降0.38%。
??踏入12月首周,全市多盤保持推貨熱度,上周末超10盤齊發,繼續攪熱廣州樓市。其中較為突出的碧桂園中新首府,該盤首次開盤推貨200餘套,以“5”字頭價格吸引超400名買傢爭搶,最後整體去化接近九成,再度延續碧桂園城市花園“時光”奇跡。番禺市橋地鐵盤星譽花園時隔三年再度推新,以接近首次開盤的實惠價,獲得不少剛需買傢的青睞。同時備受關註的花都萬達旅遊城,於上周末首度開放銷售中心,超兩萬誠意買傢到訪,據稱其首期公寓產品已下籌近1.2萬個,其火爆場面再度為樓市送暖。可見上周多個樓盤有推新動作,且成交不俗,預計未來兩周的網簽量將得到拉升。
??■業界看市
??市場料將趨穩
??“近期市場成交的回暖,我們認為還是基於多方面因素的共同推動,中央層面政策的持續放松,‘9·30’房貸新政的限貸松綁、SFL(常備借貸便利)的定向投放以及發文取消公積金個人房貸保險等利好政策的發佈,為市場轉暖提供瞭良好的政策大環境。”CRIC研究中心研究員馬千裡近日表示,今年以來成交的持續低迷,已經積壓瞭相當數量的剛性需求有待釋放,而政策轉暖下的部分項目低價、平價入市,進一步加快瞭窗口期打開,諸如廣州的雅居樂萬科熱橙、富力東山新天地等項目均是平價或低價熱銷。
??馬千裡表示,年末將至,政府推地節奏加快、開發商面臨年度業績考驗,可見各方加緊力度完成年終任務,整體市場進入沖刺階段。此時不少全新盤以筍價入市,在貨量充足、價格合理的情況下,自住買傢可適當考慮。
??“我們集團還差200億元的業績沒有完成,年底很多盤都有很多‘壓箱底’的優惠拿出來。”某龍頭房地產公司營銷負責人向記者表示,該公司以往一些面向員工的優惠,很可能普通的購房者在年底也能享受到。
??中地行分析人士也認為,總體來說,近期廣州多個全新盤以筍價入市,舊盤以優質產品追擊客戶,貨量充足價格合理,加上市場預期趨穩,買傢可考慮。
??樓市去庫存仍是主旋律
??從最新市場表現來看,由於全國數十個城市限購政策取消、央行降息、年底房企銷售業績指標等因素,今年第四季度以來的月度市場成交量開始出現環比回升的現象,年底或將出現“翹尾”行情。
??廣東中原地產代理有限公司相關人士表示,二三線城市限購政策全線松綁,行業調控政策已見底;央行、銀監會聯合發文對於首套房貸已還清的二套房買傢而言是直接的利好,將刺激改善型需求入市。如廣州的限購措施近期松動,將會有效刺激各類需求加快入市,市場信心將明顯回升,樓市有望在四季度築底,並將再次步入上行階段。
??不過,在同策咨詢研究部總監張宏偉看來,受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響,今年1月-10月大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑兩三成,個別城市甚至下滑四五成,盡管大部分城市已經取消或松綁限購政策,年底部分城市開始出現成交量“翹尾”的行情,但是今年整體市場成交量表現欠佳已成定局。
??CRIC研究中心近期發佈的一份報告也認為,在限購取消、限貸放松雙重影響下,一線和部分二線城市成交量自三季度以來企穩回升,但諸多城市庫存依然高企,加之土地消化周期過長,未來市場供應高峰尚未到來;另一方面,需求過度透支,尚需時間積累,加之救市刺激下項目降價力度不夠、范圍有限,價格調整尚未到位。對於明年的樓市,該機構認為,市場築底並不穩固,短期回暖不具可持續性,明年市場或仍僵持。張宏偉也表示,由於去庫存仍然是市場的主旋律,2015年銀行“惜貸”還會持續,開發商在制定銷售業績指標時會比較謹慎。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-10/06575948218701684982760.shtml
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