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上海供地計劃減三成 業內稱有 托市嫌疑
上海2014年的住房用地供應計劃姍姍來遲。相比去年1000公頃的計劃供應面積，今年的這一數據僅為700公頃，同比降幅達三成，創下近五年新低。
"年初國土部已經打過'預防針'瞭，這樣的結果大傢也都有心理準備。"一位專業從事土地投資的人士對《第一財經日報》記者表示，一方面上海官方正在集約用地上下功夫，另一方面，在樓市轉向低迷的背景下，也不排除減少供應進而"托市"的嫌疑。
同策咨詢研究總監張宏偉認為，按照經驗判斷，土地供應大幅度減少將會導致房價上漲，但供應計劃和完成率是兩個概念，奇岩重劃區貸款全省皆可處理最終影響房價的還是實際的供應情況。
計劃供應創五年新低
5月12日，上海市規土局官網掛出瞭2014年上海住房用地供應計劃，相比過去幾年，這一數字公佈的時間晚瞭約兩個月。
"今年的情況比較特殊，一方面，國土資源部對特大城市的土地供應提出瞭新的要求，上海正在根據自身情況做一些調整，另一方面，保障性住房用地的比例也出現微調，這一系列因素或是造成這一數據被延遲公佈的原因。"一位業內人士稱。
官方公佈的數據顯示，上海建設用地總規模接近規劃天花板。2013年底，上海建設用地3070平方公裡，約占全市陸域面積45%，高於倫敦、巴黎、東京等國際大都市。2008~2013年6年間，城市建設用地年均凈增量近50平方公裡，距離2020年3226平方公裡的終極規模，隻剩下156平方公裡的增量空間，新增用地空間非常狹小。
基於此，上海將很難單純依靠農用地轉為建設用地，更多的必須從建設用地佈局調整，以及結構優化上尋找出路。工業用地轉性很有可能成為一個突破口。
《上海市盤活存量工業用地的實施辦法(試行)》已於今年4月出臺，上海對存量工業用地將主要采取區域整體轉型、土地收儲後出讓和有條件零星開發等實施路徑，允許單一主體或聯合開發體采取存量補地價方式自行開發。
"實施細則已經有瞭，具體怎麼操作現在還沒有案例。"上述從事土地投資的人士表示，"現在一些企業應該已經在報方案瞭，但這類方案還要經過規土、建委等部門的審批，真正出來可能要等到年底或明年。"
在該人士看來，盤活存量、集約用地是一個考慮的因素，但從短期來看，土地計劃供應的減少和政府有意控制地價有關。"以往1000公頃的住房供地中，有70%是保障房類用地，這類用地的供應完成率很高，但商品住宅的供地完成率一直較低。"
據德佑地產統計，過去三年，上海的供地計劃完成率在七成左右。通常情況下，保障房類用地的完成率會明顯高於商品住宅，同時，樓市火爆的年份完成率也明顯高於樓市低迷的年份。
一傢房企代表對記者稱："上海有關部門在土地供應上還是比較有節奏的，上海這樣的國際化大都市，不可能像一些二三線城市那樣無序供地，當土地市場特別熱和特別低迷的時候，相關部門都會采取對應的供地策略。"
"據我瞭解，上海核心城區的土地確實很少，但是，郊區還是有大量的土地的。不少土地已經被儲備瞭，但是政府明顯在控制供應的節奏。"上述開發商稱。
5月土地供應"跳水"
土地供應計劃大幅減少的效應已經開始顯現。21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，5月上海市預計出讓4幅經營性用地，較4月大幅下滑七成，創2012年6月至今上海經營性用地市場最低值。合計出讓面積為9.5萬平方米，起拍總價31.8億元，環比分別下滑73.5%和51.9%。
事實上，上海4月的土地供應和成交就已經顯現出低迷的態勢。4月，上海共計出讓15幅經營性地塊，合計出讓面積35.6萬平方米，出讓金額66億元，環比分別下滑38.2%和33.7%，均創下2013年3月至今最低值。
據德佑地產提供的數據，截至5月13日，今年上海市住宅用地的供應面積為273.3公頃，完成率39%。不過，進入4月以來，住宅用地的出讓速度明顯放緩，截至目前，5月還未出現住宅用地的出讓。德佑地產研究總監陸騎麟認為，如果按照目前的供地速度來看的話，想要完成今年的供地計劃很難。
德佑地產副總經理林台中民間二胎房貸俊權對《第一財經日報》記者表示，在今年宅地供應面積大幅減少的情況下，未來可能出現住宅產品供不應求的情況，從長期來看，未來兩到三年，上海房價還是會呈現出上漲的態勢。
不過，上海中原地產分析師盧文曦認為，目前，上海商品住宅存量已超過1000萬平方米，去化周期將近15個月，短期內有供應過剩的危險，在目前樓市運行情況不佳的前提下，有必要減少市場供應。
"現在上海樓市的結構性矛盾已經比較突出瞭。"上述開發商表示，小戶型的產品明顯供不應求，大戶型的產品已經過剩。如何去緩解這種結構性的矛盾，源頭必須從土地供應上解決。"前幾年，上海遠郊供應的一些土地，價格被炒得很高，開發商最終都做成大平層或別墅產品，現在好多都'爛'在那裡賣不動。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08082731419.shtml
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