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內容來自sina新聞



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/17232695093.shtml

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  位於西城區新文化街的實驗二小是全國重點小學,此前傳出的該校學區房每平米高達30萬元的消息讓全國人民震驚不已。而本報記者日前走訪時發現,目前該校學區房每平米價格超過30萬元並非個案。

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  "這些價格聽起來很誇張,但我們做這個的都覺得很合理。"這位置業顧問向本報記者解釋,實驗二小本部的劃片區域極小,其真正意義上的學區房隻有附近的文昌、文華等幾條胡同內的平房,房源極其稀缺。

  今年年初,北京市教委宣佈全面推行學區制,把優質教育資源的重組和整合作為切入點,采取多種措施擴大優質教育資源。4月18日,北京市正式發佈瞭《2014年義務教育階段入學工作的意見》,進一步強調瞭免試就近入學的原則。但與此同時,這份文件還取消瞭"共建生",即今後政府機關和企事業單位不能再通過贊助錢或物的方式將其員工子女"保送"至知名中學,這使得優質小學的價值進一步凸顯,也引發瞭學區房的進一步升溫。

  該置業顧問推薦的這套房子位於一棟典型的六層老式居民樓內,沒有電梯,過道裡的墻皮已經大幅脫落,屋裡房頂上的油漆也都開裂。"這是磚混結構的房子,如果是鋼混結構,價格還會更貴一點。"他介紹說。他還告訴本報記者,育民小學學區房的價格今年以來略有上漲,近期磚混結構的房子一直保持在9萬元/平米左右,鋼混結構房子的價格要更高一點。

  其實北京市的教育主管部門並非沒有註意到教育資源不均衡的問題,其對策之一就是每年都會調整各小學的劃片區域,即根據各個小學的招生名額和所在區域學齡兒童的分佈情況適時調整。但是,這種調整的幅度有限,難以產生顛覆性的效果。

  樓市調整的瑟瑟寒風,依舊無法降低北京一些名校學區房的熱度。

北京學區房成不倒翁 業內稱真正的學區房是無價的

  育民小學是西城區在北京排得上號的另外一所知名小學。前述我愛我傢置業顧問給本報記者提供瞭一套"性價比最高"的房源:面積59.7平米,總價520萬元,單價約8.7萬元/平米。"房主要出國瞭,急著出手,不然也不會這麼便宜。"他說。

  熱度不減

  今年西城區將試行學區制,以街道行政區劃為基礎,建設11個學區,實現學區內部硬件設施、人力資源、課程資源的共享。此外,西城區還將建成15個教育集團,實現在集團內統一教育理念、統一教學規劃、統籌教研活動、統籌師資調配,以達到均衡資源的目的。據瞭解,其他各城區也在進行類似的改革。不過就目前來看,這些改革的成果有限。

  "北京真正學區房的價格不會受到市場波動的影響。"中原地產首席分析師張大偉指出,北京一些名校的學區房資源極度稀缺,幾乎不存在真正的交易市場。我愛我傢分析師孔丹也認為,北京學區房市場是一個畸形的市場,目前的樓市調整還不足以對名校學區房的價格造成沖擊,未來學區房價格堅挺的現象也將會在一段時間內長期存在。

  本報記者走訪發現,除瞭實驗二小和育民小學外,黃城根小學、奮鬥小學等西城區一些知名小學的學區房價格依然堅挺,不僅比周圍的房價高出一大截,而且在北京二手房價格出現松動的情況下,這些名校學區房的價格不僅整體保持穩定,有的甚至出現瞭小幅的上漲。而這種情況不僅在西城區存在,在海淀、東城等城區也普遍存在。

  "高燒"難退

  孔丹告訴本報記者,北京的學區房是一種畸形、特殊的產品,其價格歷來都比普通住宅更加堅挺。目前,北京的整體房價才剛剛開始回調,主要還隻是周邊的遠郊區縣在降價,在名校學區房集中的核心主城區,房價還相對保持穩定。目前有限的樓市調整幅度還不足以沖擊到學區房的價格。而未來北京房價也不大可能出現大幅下跌,學區房價格出現明顯下降的可能性也不太大。

  "真正的學區房是無價的。"張大偉表示,理論上中國所有的房子都是學區房,因為每一所房子都有相對應的小學,隻不過有的好有的差,而我們通常所說的學區房是指那些知名小學所對應片區內的房子。就北京而言,這樣的知名小學也就十所左右。而這些知名小學的學區房很少有人去賣。"這些學區房的主人都是一些老北京人,基本上都不缺錢。"他指出。

二胎借款是什麼  張大偉認為,由於資源的極度稀缺,北京的學區房市場根本就不能被稱之為一個市場。孔丹也認為,高價學區房的問題並不是一個純粹的房地產的問題,其根源在於教育資源的不均衡,即最優秀的教育資源被掌握在瞭少數幾所學校的手裡。

  "我們這裡學區房的價格不僅沒有下降,反而有所上漲。"5月18日,西城區西便門外大街我愛我傢的一名置業顧問告訴《華夏時報》記者,附近的育民小學是北京的老牌名校,其學區房的價格普遍在9萬元/平米以上,處於歷史最高位。而在離北京第二實驗小學(以下簡稱實驗二小)最近的一傢鏈傢地產門店裡,一名置業顧問為一套14.6平米的平房報出的價格是460萬元,單價達到瞭31.5萬元/平米。

  在前述鏈傢地產置業顧問提供的三套該校區學區房中,有兩套單價超過瞭這一價格。除瞭前述總價460萬元的房子外,還有一套僅8平米的房子售價250萬元,單價也超過瞭31萬元/平米。最後一套的價格稍微低一點,但單價也超過瞭25萬元/平米。

  業內人士普遍認為,北京市正在進行的教育改革不可能取得立竿見影的效果,教育資源的均衡化還有待時日。不過,隨著置業高峰的迫近,學區房所面臨的壓力已經迫在眉睫。據介紹,每年的6月底7月初都是學區房交易的高峰期。而今年的特殊之處就在於,2008年出生的人數眾多的"奧運寶寶"們都已經6歲瞭,他們中的大部分都將於今年9月1日踏入小學校門,北京的這些名校學區房也有可能在接下來的一個多月時間裡繼續升溫。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-24/08472745530.shtml
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前10月全國房地產開發投資增速降低

  1至10月份,全國民間固定資產投資223427億元,同比名義增長23.4%,增速比1至9月份加快0.1個百分點。民間固定資產投資占固定資產投資的比重為63.5%。



  商品房銷售和待售情況顯示:1至10月份,商品房銷售面積95931萬平方米,同比增長21.8%,增速比1至9月份回落1.5個百分點;其中,住宅銷售面積增長22.3%,辦公樓銷售面積增長30.6%,商業營業用房銷售面積增長11.2%。商品房銷售額61238億元,增長32.3%,增速比1至9月份回落1.6個百分點;其中,住宅銷售額增長32.6%,辦公樓銷售額增長42.5%,商業營業用房銷售額增長23.0%。10月末,商品房待售面積45361萬平方米,比9月末增加726萬平方米。其中,住宅待售面積增加448萬平方米,辦公樓待售面積增加28萬平方米,商業營業用房待售面積增加101萬平方米。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-11/07432488482.shtml

  此外,統計數據還顯示:10月份,社會消費品零售總額21491億元,同比名義增長13.3%,扣除價格因素實際增長11.2%。1至10月份,社會消費品零售總額190308億元,同比增長13高雄梓官建地貸款.0%。

  1至10月份,全國固定資產投資(不含農戶)351669億元,同比名義增長20.1%,增速比1至9月份回落0.1個百分點。從環比看,10月份固定資產投資(不含農戶)增長1.43%。

內容來自sina新聞

  昨天下午,國傢統計局發佈的全國房地產開發和銷售情況統計數據顯示:今年前10個月,全國房地產開發投資68693億元,同比增長19.2%,增速比1至9月份回落0.5個百分點,並創下今年增速最低點。

  統計數據顯示:今年1至10月份,全國住宅投資47222億元,增長18.9%,增速回落0.6個百分點,占房地產開發投資的比重為68.7%。房地產開發企業房屋施工面積616465萬平方米,同比增長14.6%,增速比1至9月份回落0.4個百分點。房地產開發企業土地購置面積26658萬平方米,同比下降3.6%,降幅比1至9月份擴大0.3個百分點;土地成交價款6434億元,增長11.7%,增速回落2.9個百分點。

  雙11特別策劃:愛情限購令難道沒房就活該打光棍嗎

  房地產開發企業到位資金情況顯示:1至10月份,房地產開發企業到位資金97194億元,同比增長27.2%,增速比1至9月份回落1.5個百分點。

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  10月沈陽商品住宅市場成色十足 房企演繹強者恒強







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  最近一段時間廣州郊區房價下滑促銷非常明顯,像番禺和蘿崗,最高的降幅達到8000元/平方米,這會不會影響到廣州市區整體房價的走勢?任志強表示,隻要是有能力、有需求的人目前都可以出手買房。

  GDP:從原來的9%以上下行至6%~8%之間;

任志強剛需助推未來房價必漲

《《報名新浪樂居6月29日廣佛線團購看房團

  農銀研究精選混合、農銀高增長股票基金經理凌晨則相對樂觀。他指出,首先,匯豐PMI與中采PMI的數據其實已經相互印證,短期經濟的企穩已經是不爭的事實;其次,2013年經濟的底部出現在二季度,即便是由於基數的效應,二季度經濟同比的增長也是較容易達到的;第三,現在市場上有一種觀點,把改革與增長放在相對對立的位置上,我們認為,這是需要辯證看待的問題,沒有增長何談改革。目前,在市場把關註點重新放回業績之前,這是一個反彈窗口期。對於再之後的未來,我們目前沒有特別明確的判斷,重點需要看的是反彈邏輯是否會被打破。市場的漲跌受到宏觀經濟、流動性、基本面與估值的交互影響,在經濟與流動性平穩的情況下,我們會積極尋找基本面和估值有向上空間的品種。



  美國2008年的時候房價下跌,但是現在的房價比2008年的時候更高。中國即便現在房價出現下跌,但10年之後呢?我不敢說房價明天就會漲,但有一天肯定會反彈上漲。

車貸利率多少算高 宏觀經濟下行

  房價:走勢分化買房正當時房子二胎增貸

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/09364235563.shtml

  房地產銷售:去年中國房子賣瞭13億平方米,今年上半年銷售面積同比降瞭7.8%,但依然比2011年、2012年高,預計以後每年房地產成交會在11億~12億平方米。

敬請關註"foshanleju"

  對於大傢普遍關註的未來不同城市的房價走勢,任志強表示,不能單純從一二三線城市來劃分,而是要看哪些城市是未來的人口輸入型城市。"城市化到瞭50%之後,剩下需要城市化的20%人口將集中在更具有吸引力的城市。過去城市人口是普遍增長,而現在則會開始出現分化。所以城市的房地產發展前景,要看這個城市人口的輸入和輸出關系,而不是簡單的一、二、三線來判斷。

  "中國經濟下行的主要原因就是反腐,不能大吃大喝。前年和去年下降速度最快的是餐飲業,到去年為止下降瞭4%。不過規模以下的中小企業上升瞭11%,也就是說沒有大吃大喝瞭,但是老百姓正常的飲食需求還是存在的,而且還是上升。"任志強指出。

  針對近期光耀地產等房企出現破產的問題,任志強表示,房地產和其他行業不同的地方就在於它持有資源,土地資源、半成品都是可以賣的,所以房地產商一般隻會出現兼並、收購,破產的地產商都是不願意和別人合作的,想要自己"賭一把"的。

  股市:流動性吃緊難有大戲

  上周,受新股即將發行的消息影響,股市再度出現調整,2000點岌岌可危。對此,海富通營銷部首席投資顧問謝淳淇分析指出,從新股發行控制節奏來看,市場情緒受資金流向偏好的影響,不會有太大的興奮,而且在6月份一個初步反彈後,市場資金都處在觀望,一旦風吹草動,就會撤離。這種情緒下加上今年很難大幅度釋放流動性,因此很難有大戲。

  "即使現在房價下跌,但是10年之後呢?我不確定明天房價會不會上漲,但有一天肯定會反彈上升。"近日,由時代地產、廣州紡織工貿企業集團有限公司聯合主辦的"對話任志強:經濟下行壓力下的中小企業生存之道"主題論壇在廣州市天河東圃時代TIT廣場舉行。華遠地產董事長任志強表示,今年1~5月份房地產銷售面積下降7.8%,但比起2012年依然有增長,經濟的下行雖然有影響到房地產,但現實存在的剛需存在,總會讓房價有一天肯定反彈上升。

  房地產跟著下行

  目前中國的房價走勢是什麼樣?對此,"名嘴"任志強指出:

內容來自sina新聞

  7%的增長在全世界都基本是最高的,現在中國隻是從高速增長變成中高速增長。

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不動產登記條例征求意見結束 專傢稱權屬證書應統一

內容來自sina新聞

  《不動產登記暫行條例》。公開征求意見已經結束。意見稿提出,國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺,權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料。社會各界對條例出臺普遍表示支持。輿論普遍認為,不動產統一登記是市場經濟迅速發展"倒逼"行政管理的產物。社會公開大討論,將促進相關法律法規修改,希望有關部門充分利用機遇,推進物權法落實及土地管理法等法律修改。

  央廣網北京9月22日消息 (記者杜希萌)據中國之聲《央廣新聞》報道,《不動產登記暫行條例》公開征求意見日前已經結束。社會各界對條例有何意見?

  關於權屬證書,有專傢提出,不動產統一登記制度一項重要內容就是證書統一。條例不僅應推進登記機構統一,在"不擾民"原則下取代種類繁雜的不動產登記證書,尤其要將房屋所有權證和建設用地使用權證"兩證合一"。應當制定配套的不動產權屬爭議解決機制,如當事人自行協商、行政調信用貸款率利計算公式解、仲裁或訴訟等解決方式,以保障不動產登記順利進行。雖然《不動產登記暫行條例》目前還未正式出臺,但是目前不動產登記工作已經取得一些進展,各界普遍希望,進一步修改完善並增強可操作性之後盡快實施條例。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-22/11274470576.shtml

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??“要註意的是不要以為穩定住房消費,就可以不顧房地產市場的種種問題,可以對高房價坐視不理。”盧淳傑說,應加大保障房土建融新北土城土建融建設力度,幫助更多低收入群眾實現“居者有其屋”。

房屋二胎利息怎算怎麼貸款比較會過件2015房產調控如何走? 支持自住和改善性住房需求

??全國人大代表盧淳傑表示,當前房地產供求關系發生瞭變化。報告將“穩定住房消費”放在“加快培育消費增長點”部分,旨在培育健康的房地產市場,讓居民住房消費成為拉動經濟增長的強勁動力。

??房地產調控會否松動,2015年政府調控思路指向何方?國務院總理李克強5日在政府工作報告中明確提出,穩定住房消費,堅持分類指導,支持居民自住和改善性住房需求。兩會代表委員認為,這表明政府將擴大低收入人群的住房保障范圍,加強對剛需及二次改善型購房需求的政策支持。

??2014年以來,房地產市場出現瞭明顯的分化調整。一些地區出現瞭供大於求的現象。國傢統計局的數據顯示,2014年,我國商品房銷售面積和銷售額均出現下滑,商品房待售面積超6億平方米,較上年末增加近1.3億平方米。2014年10月,三部委聯合發文調整瞭公積金貸款政策,有效支持瞭自住性需求釋放。此外,40多個城市取消“限購”政策,多傢銀行降低瞭二套房的首付比例與貸款利率。

??全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示,穩定住房消費不是維穩高房價,而是要穩住合理的住房需求。無論是自住、改善需求,還是享樂、投資需求,都應該在房地產市場得到滿足。但是,政府應當通過稅收等手段,調節高檔住宅消費、投資性住房消費,特別是要遏制投機性住房消費。

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-08/07005979540086294113974.shtml

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??作為第十五屆青島國際時裝周的重頭戲,2015東方美學時尚論壇於2015年4月24日在青島黃島福朋喜來登大酒店隆重舉行。本屆論壇由中國(青島)國際時裝周組委會、東方美學論壇組委會聯合主辦,東方時尚中心承辦。論壇得到瞭中國商業聯銀行2胎代償怎麼貸款比較會過件合會職業經理人研究委員會、正和島非創意不傳播部落、國學社、東方文旅產業聯盟、及中央電視臺、新華社、中新社、山東電視臺、紡織服裝周刊等多傢知名媒體的大力支持。新店農地貸款

亞洲新常態下東方美學

??中國紡織工業聯合會副會長夏令敏、流通分會副會長錢晉、中國服裝協會副會長王茁、中國服裝設計師協會副秘書長郎平、山東省紡織工業協會會長夏志林、山東省服裝行業協會會長劉建國、青島市服裝設計師協會主席劉青林、中國服裝設計師協會副主席、金頂獎設計師劉洋、金頂獎設計師劉薇、韓國文化產業振興院代表、弘益大學教授琴基淑、日本時尚商務協會專務理事川村耕太郎、摩洛哥大使夫人NouriaEIAlami等諸多中日韓時尚界知名人士受邀出席本次活動。來自商業界及企業界的100多名企業傢出席本次活動。

??論壇以“東方美學與當代時尚”為主題,在“西風東進”之風甚囂,東方美學在世界影響力日漸削弱的當下,旨在提升亞洲時尚在世界時尚界的影響力,梳理以中國、韓國、日本為代表的大東方美學的概念,組織中日韓三國最具代表性的設計師及專傢,對東方美學對當代時尚生活的深刻影響為主題,從歷史、文化、傳承、商業轉化等各個方面進行深入地探討和交流,共襄盛舉,同推“大東方”的概念,將東方美學傳播世界。

??首先,中日韓時尚藝術代表分別發表題為“東方美學與當代時尚”、“韓國文化對東方美學的影響”、“日本的美學與時尚”、“海上絲綢之路與東方美學”時尚宣言,開啟瞭東方時尚的劃時代之旅。隨後,來自各行業的企業傢和藝術傢們以“東方美學與品牌塑造”為題,展開瞭一次激烈的時尚對話。最後,在金頂獎設計師劉洋的領讀下,全體與會人員發表《東方美學時尚宣言》,宣言中指出:貳零壹伍,谷雨時節。眾賢雅集,東方時尚中心,以秉東承西匯之要旨,復興東方文明之責任,特陳“東方美學之時尚”宣言,敬請諸君見證:東方乃旭日東升之光明所在,千古文脈不間斷之起源地,文化璀璨至極,歷史輝煌無比。吾輩聚之,探尋東方美學精神內涵,激活時尚創新之設計靈感,創東方生態和諧之美,築東方精神勃發之美,塑東方風尚流行之美,喚起東方各民族文化互鑒互補,和合並蓄共生!

??亞洲經濟“新常態”下孕育而生的東方時尚中心,位於青島市黃島新區,定位於設計師的專業服務商,集合面輔料采購、設計研發、創意酒店、展覽、商業、設計師工作室、物流配送為一體的“亞洲首座全體驗時尚創意之都”,同期推出線上D2B2C網站“時尚秀場”,引進海內外設計師入駐。目前東方時尚中心已經簽約來自英國、北美、韓國、中國的優秀設計師近200名。同期舉辦的百名設計師showroom展示及作品聯合秀,展示瞭新銳設計師的時尚力量。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-25/14335997618278049312034.shtml

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  大悅城進展緩慢拖累業績

  今年1月11日晚間,在一場非公開的校園演講中,寧高寧表示,中糧集團地產業務未來會是一個投資性的業務,而"肯定不會是中糧集團主要的板塊","即使整個把它賣掉,也沒問題的"。這又為本來就動蕩的中糧地產業務帶來一絲涼意。

  7月16日,被寄予厚望的中糧商業地產上市平臺-中糧置地控股有限公司(以下簡稱"中糧置地",00207.HK),交上瞭第二份成績單,但是這個成績不盡如人意,截至今年6月底,中糧置地上半年合同銷售面積6416平方米,銷售金額5.78億元;而2013年,中糧置地實現營收39.23億元,如以半年營收19.6億元房屋二胎轉貸缺錢急用哪裡借錢計算,今年上半年中糧置地的業績暴跌七成。

  相較於中糧系旗下的中糧地產和中糧置業,中糧置地的名氣一般,2011年6月,才在香港註冊成立,一年後的2012年7月,中糧集團支持全資子公司得茂要約收購僑福企業73.5%的股權後,中糧集團終於獲得寶貴的殼資源。

  "從集團戰略的角度來講,下一步會把地產業務板塊做成一個統一房子貸款試算的上市公司,即實現整體上市。" 2010年中糧置業總經理、上海大悅城董事長韓石表示。

  中糧系旗下地產業務的整而不合問題為何至今難以解決,時代周報記者希望就此問題采訪中糧置業相關人士,但截至發稿時,對方沒有給予任何回復。

  "因為挨著古建,與其一墻之隔就是北京的地壇公園,項目的審批可能遇到麻煩,最近幾個月還不會施工,"中糧置地的一位人士告訴時代周報記者。

  在中糧集團掌門人寧高寧的商業理念裡,"整合"是最重要的一個詞匯。寧高寧在《26隻貓和一隻虎》一文提到一個著名的大貓非貓理論,"大貓非貓,貓大成虎,一隻虎的力量遠超過26隻貓"。而這一理論曾經帶給華潤無限風光。

 同業競爭難題

  對於中糧置地暴跌的原因,亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為:"一是受信貸環境影響,二是因為中糧置地擁有的大多是持有型物業,資金回籠慢,加上去年基數大,因此中糧置地今年上半年的業績並不好看。"

  取得香港上市的殼資源後不滿兩年,為盡快推出其商業地產,中糧集團便迫不及待地展開反收購,2013年9月24日,僑福企業對外宣佈,向母公司中糧集團收購目標公司及股東貸款,收購總代價為141.67億港元。收購完成後,僑福企業將擁有中糧集團旗下中糧置地所擁有的商業物業組合目標公司的股權,公司也將改名為中糧置地。

  不爭氣的中糧地產

  "隨著信貸環境好轉,下半年中糧置地的業績也會有所回升,畢竟,上半年住宅物業價格出現負增長,商業物業要好得多,"謝逸楓表示。

  由於資金鏈緊張,央企背景的中糧地產甚至借道私募來緩解資金壓力,2013年9月,中糧地產公告稱,將與私募基金上海中城永躍投資中心合作開發南京上坊項目,雙方共同增資6.51億元。

  2001年以來,寧高寧率領香港華潤集團在內地展開瞭一連串的策略性並購行動,橫跨房地產、零售業等主體行業,目標都直指行業領袖地位。

  考慮到盡管中糧置地六成以上的業績由高端住宅項目貢獻,但仍有大量持有型物業的特點,比如泰禾集團,其資產周轉率也有24.8%,另一傢擁有大量商業地產項目的金融街,其資產周轉率也有27.2%。今年5月,渣打銀行指出,中糧置地擁有買入母公司中糧集團旗下6個以上大悅城項目的選擇權,該銀行料購入全數項目後,將會令其資產凈值提升45%。盡管大悅城還未並入報表,但大悅城租金回報率低成為目前擺在中糧置地面前最大的難題。業內人士指出,中糧旗下有三個大悅城項目的地塊都是通過市場化的方式取得,總投資約在100億元,投資成本很大,按目前這種租金水平,租金回報較低,加上由於租金的增長相對較慢,隻能寄望以後本身資產的收益。

  而在實際操作中,由於土地出讓都是綜合體形式,很難將住宅地產和商業物業區分得很清楚,商業地產可被看做是住宅的配套,被"順便"開發。為瞭拓寬商業地產領域,多線並進,中糧置地又將目光投向瞭"街區商業",近日,位於北京順義中央別墅區中心區域的 "祥雲小鎮"亮相。中糧置地祥雲國際總經理隋強表示:"祥雲小鎮不是傳統的購物中心,屬於街區商業。"

  但2012年,這個提法悄然改變,寧高寧公開表示,計劃拆分旗下商業地產業務,在香港實現單獨上市。此後,中糧集團註冊成立瞭中糧置地,借殼僑福,反向收購,香港上市的後文。後來,很多媒體用"搖擺不定"來形容中糧集團的地產戰略,但究其原因,不是寧高寧放棄瞭自己的整合理念,實在是中糧地產太不爭氣。中糧地產2013年年報顯示,2013年中糧地產實現營業收入101.79億元,較上年增長28.12%;歸屬於上市公司股東的凈利潤5.35億元,凈利潤率為5.25%,但扣除非經常性損益後的凈利潤隻有2.03億元,其中由萬科經營的中糧萬科合作項目貢獻瞭很大一部分。

  而時代周報記者查閱瞭中糧地產的歷年年報,發現2007年(2006年中糧地產前身深寶恒才完成股改)中糧地產的營業收入為8.24億元,扣除非經常性損益後的核心凈利潤達到2.22億元,而到瞭2013年營業收入101.79億元,中糧地產扣除非經常性損益後的凈利潤隻有2.03億元。換言之,在中國房地產黃金十年中,中糧地產收入增加瞭12倍,但主營業務凈利潤卻下降瞭2000萬元,在房地產千億俱樂部已經擴容至7傢,其他房地產企業都賺得缽滿盆溢的情況下,中糧地產這樣的業績就顯得觸目驚心。

  截至2013年底,中糧地產的資產負債率高達77.91%,而在2009年這一數字隻有51%,逼近國資委要求的80%上限。

  地產業務整體上市擱淺

  被寄予厚望的中糧置地業績卻不太美麗:2013年,中糧置地凈資產收益率(ROE)隻有15.16%;與之相比的是,萬科2013年凈資產收益率達到19.66%,保利地產2013年凈資產收益率達到20.76%。2013年,中糧置地資產周轉率(Total Asset Turnover)隻有0.13%,萬科的資產周轉率高達31.6%,保利則為32.7%。

  2007年中糧置業的試水之作-"西單大悅城"開門營業並大獲成功,隨之,寧高寧有意通過大悅城的復制實現在全國版圖上的擴張,2008年其在集團內部提出,計劃5年發展20個大悅城,資產規模目標700億元,後來這個數量被擴張到30傢。2009年,寧高寧便表示,在中糧地產、中糧置業兩大地產業務平臺合並完成後,中糧集團地產業務將以A+H方式整體上市。

  2010年,中糧集團成為被保留地產業務的16傢央企之一,中糧集團總裁於旭波當時表示,在今後的發展戰略中,中糧集團堅持把70%以上的資源投放到糧油食品業務上,把集團25%左右的資源投入到酒店地產業務上。可見當時,中糧集團對於地產業務的重視程度。

  曾經雄心勃勃要做大地產業務的中糧集團掌門人寧高寧,面對中糧地產業務多次整而不合,商業地產公司和住宅地產公司業績皆不盡如人意之後,對做大地產業務也顯得略有些灰心。

  中投顧問高級研究員鄭宇潔告訴時代周報記者:中糧地產的主營業務為住宅、商業物業以及工業物業;中糧置地則側重與物業管理及投資,兩者的主營業務有區別。但是在實際的發展過程,兩者有業務的交叉,尤其是在城市綜合體這一塊,商務物業建設以及物業管理有重疊。中糧集團旗下有中糧置地、中糧地產兩傢H股和A股上市公司,除此之外還有酒店事業部及其他中糧集團子地產項目公司,存在資產整合的需要和基礎。中糧集團也曾表示,為避免出現下面兩三個地產公司同業競爭的問題,要把所有地產業務整合起來,將包括商業地產、房地產開發及酒店部分,形成一個整體地產公司,具體分三步,即人員整合、股權整合、資產整合。為瞭此次整合,中糧集團在北京、上海、天津、煙臺、成都5個城市成立城市公司,將旗下中糧地產和中糧置業的資產進行整合,厘清股權關系,統一管理,為中糧集團地產業A+H整體上市掃清障礙。

  受安定門大悅城項目進展緩慢的影響,中糧置地業績受到瞭一定程度的拖累。而中糧置地旗下的另外一些商業地產項目表現就尚可:香港鵬利中心出租率為94%,新簽約租金均價按年升7%;北京中糧廣場出租率為87%,新簽租金均價大致持平;上海鵬利輝盛閣出租率為90%,租金均價升3%。

內容來自sina新聞

  今年一季報情況也大致如此,中糧地產實現營業收入9.72億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤0.67億元,但扣除非經常性損益後的凈利潤隻有0.61億元。

  僑福企業收購的物業組合包括位於成都及北京的兩項綜合體項目、香港及上海的兩項商用物業項目、北京、南昌及蘇州的四項酒店項目、三亞的一項綜合旅遊項目及上海、三亞及成都三項擁有少數權益的項目。

  時代周報記者查閱年報和審計報表看到,扣除非經常性損益後,中糧地產2007-2013年歸屬上市公司股東凈利潤分別為2.22億元、1.47億元、2.75億元、1.64億元、1.81億元、1.23億元和2.03億元。

  從2009年開始,中糧地產先後通過二級市場出售中匯醫藥、江西銅業、中國寶安、招商銀行等股權。2011年,中糧地產曾先後四次拋售所持招商證券股份,累計出售招商證券3917.6萬股,套現4.42億元,當年中糧地產的凈利潤不過4.22億元,換言之,若非依靠拋售金融資產獲利,當年的凈利潤就會出現虧損。

  中投顧問房地產行業研究員殷旭飛對時代周報記者表示:通過處置相關資產的方式來提高投資收益的模式,並不能為中糧地產帶來持久收益。

  在寸土寸金的東城區安定門北,老牌商業項目三利百貨已經被夷為平地,按照規劃,三利百貨的業主中糧置業投資有限公司(以下簡稱"中糧置業",中糧集團旗下另一商業地產公司)計劃將其拆除,改建為中糧集團旗下著名商業品牌安定門大悅城。隻不過,時代周報記者發現,三利百貨已經拆除近一年,但是被高大的圍墻圍住的工地,隻有一個大坑。2013年中糧置地借殼上市後,曾對外公告稱托管瞭西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城、煙臺大悅城5個大悅城,而後又接手瞭安定門大悅城。

  為此,中糧地產在向母公司舉債的同時,還不得不向關聯公司舉債,2011年,中糧地產董事會同意向中糧萬科假日風景房地產開發有限公司申請續借2010年8月的部分委托貸款,共計2.35億元;2013年中糧地產再次向北京中糧萬科假日風景房地產開發有限公司申請續借8.95億元借款。

中糧地產業務成雞肋 掌門人寧高寧萌生賣意

  顯然,這樣糟糕的業績無法滿足中糧集團大量興建商業地產的需求,按照"未來5年30個大悅城"的計劃,至少需要超過1000億元規模資金的支持,而母公司中糧集團的盈利情況也不太亮眼,比如中糧屯河一季報顯示,凈虧損4071.5萬元;中糧生化今年一季度凈利潤1532.5萬元,較去年同期下降40.10%。

  而中糧置地上市後,由於中糧集團曾表示將全部地產業務註入A股上市的中糧地產,如今包括大悅城在內的商業物業在港上市,招致部分A股投資者的不滿,中糧置地上市後,中糧地產股價一度下跌。如果不能將主營業務做大,中糧地產則面臨"H強A弱"、被邊緣化的危險。

  盡管對外的宣傳中,中糧置地的業務主要集中在商業地產和酒店行業,中糧地產(集團)股份有限公司(以下簡稱"中糧地產",000031.SZ)則以住宅開發為主,但隨著兩個地產平臺的逐步發展壯大,中糧地產與中糧置地之間業務上的交叉點逐漸突顯,比如去年為中糧置地貢獻瞭收入總額六成的是旗下四個高端住宅項目,而大悅城品牌歸屬問題也不夠明確,同業競爭的問題一直沒有辦法得到解決。更讓寧高寧難以接受的是,地產黃金十年,中糧地產的業績增長12倍,利潤卻不升反降;此番被寄予厚望的商業地產公司中糧置地業績暴跌,再度讓寧高寧失望。

  盡管2006年,中糧集團就決定劃分投資性物業和住宅發展業務,2007年成立中糧置業,專門運作商業地產,而中糧地產主要運作住宅和工業地產開發,但實際上,兩者的區分沒有那麼清晰。

  比如以商業地產為主的中糧置地,其2013年報顯示,占中糧置地收入總額64.2%的為4個高端住宅項目,銷售收入為25億元,占總收入第二位的才是酒店經營業務。此外,中糧置地還擁有住宅產品成都祥雲國際項目30%股權,中糧地產控股70%。再看大悅城,在2014年3月26日中糧置地的香港業績會上,首席財務官許漢平回答記者提問時透露,目前由公司托管的5個大悅城項目,包括西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、上海大悅城以及煙臺大悅城。中糧置地主席周政也強調稱,中糧置地的發展戰略很明晰,即是發展以大悅城為品牌的城市綜合體。

  深圳大悅城還是由中糧地產建設,查閱成都大悅城的資料,顯示其開發商也是中糧地產成都有限公司。此前整合公告中表示,中糧地產還擁有沈陽大悅城的優先收購權。資料顯示,深圳大悅城項目占地面積16.81萬平方米,規劃建設面積100萬平方米,計劃投資150億元,項目預計於2015年1月進入到拆遷階段。

  中糧地產董事長周政於2013年度股東大會上曾指出,商業地產將是中糧地產未來研究發展的方向之一。關於中糧系地產業務同業競爭的質疑不絕於耳。關於大悅城品牌的歸屬問題,時代周報記者致電大悅城品牌部,但截至發稿時,仍沒有得到其任何回復。

  2004年12月,國資委一紙任命,46歲的華潤集團副董事長兼總經理寧高寧就任中糧集團董事長。彼時,中糧集團的資產規模隻有600億元,隻有華潤的一半。"空降"中糧集團數月之後,寧高寧便開始著手中糧集團的調整之事。寧高寧第一步就是將旗下地產業務整合上市。在進入中糧集團第二年,深諳資本市場之道的寧高寧,就通過借殼深寶恒將當時主營房地產業務的中糧地產帶進A股。

  中國商業地產聯盟理事長兼秘書長王永平曾表示,就別墅區商業地產項目而言,無論在北京還是全國范圍,都尚無成功案例。位於昌平區華貿城的華貿新天地是和祥雲小鎮類似的街區商業項目,一期已經營業,但今年5月,其引入的BHG超市黯然關店,時代周報記者在華貿新天地看到,很多空鋪租不出去,除瞭餐飲,其他店鋪的人流也不旺盛。如何做好高端社區的商業配套項目,也考驗中糧置地的智慧。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-24/09134316775.shtml

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  中原地產研究部統計數據顯示,預期在6月上市的項目達到35個,依然維持高位,住宅供應量將再次明顯上漲。"6月作為上半年最後一個月,很多企業都會在本月增加開盤量,包括金隅兩個自住房項目也有可能在6月上市。"北京中原地產分析師張大偉說。

  新盤開始降價 豪宅去化艱難

  在持續的市場低迷影響下,一貫是"看多"一派的中介機構也開始轉入悲觀,甚至是全面看空。對於部分地產人士期望的深圳限購松綁,中原地產認為幾乎沒有可能。"二三線'救市',和深圳有什麼關系?"限購作為降服市場的必殺技,在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異,應對措施必然不同。其他城市松綁,深圳也隻是旁觀一場,逐漸累計的庫存回過頭來隻能自我消化。

  今年4月,深圳將納入首批不動產登記試點的市場傳聞引起廣泛關註。雖然此事至今還沒有下文,但深圳二手房市場的放盤數量顯著增多。有地產中介人士表示,福田南山等中高端住宅集中分佈區域的二手房,官員身份業主拋出房源占到瞭相當一部分。"這些項目的地段較好、總價較高,不過目前市場觀望情緒很濃,就算是業主讓利也很難出手。"

  今年4月,深圳將納入首批不動產登記試點的市場傳聞引起廣泛關註。雖然此事至今還沒有下文,但深圳二手房市場的放盤數量顯著增多。有地產中介人士表示,福田南山等中高端住宅集中分佈區域的二手房,官員身份業主拋出房源占到瞭相當一部分。"這些項目的地段較好、總價較高,不過目前市場觀望情緒很濃,就算是業主讓利也很難出手。"

  與多數城市一樣,深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項目開始顯露的。在新樓盤密佈的深圳龍崗區,近期有兩個樓盤降價促銷引發瞭廣泛關註。在深圳開發商看來,樓盤降價已經不是一件難以啟齒的事情。

 三類業主急拋售 市場供應放量

  深圳中原地產的觀點更為明確,其認為深圳樓市的降價通道終要開啟。深圳中原地產表示,在二手房方面,隨著交易難度提高,小業主已經在逐漸加大讓價的力度。在新房市場,如果說4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利,那目前就已經是明確啟動降價,以便快速出貨,安全回收資金。

  深圳樓盤的艱難時刻或許才剛剛開始。深圳中原地產統計,今年前5個月的成交量僅相當於去年的一季度,這相當於有一個月沒有成交。即將面臨的半年度業績報表才是真正的難關,降價跑量可能是深圳開發商的最後一根救命稻草。

內容來自sina新聞

  對於萬科海上傳奇為何突然降價,有業內人士表示,之前對外報價41000元/平方米有些虛高,遠超同地段的二手次新房,缺乏吸引力。萬科上海公司要求該項目要沖刺2億元的銷售指標,在低迷的市場環境下,如果按照之前的報價銷售,銷售壓力非常大。

  二手房價格下跌也較明顯。根據鏈傢地產市場研究部統計,5月北京市二手住宅成交價格為27332元/平方米,這與4月底的均價30728元/平方米相比下跌瞭11.05%。

  對於深業上城這樣未來將配建大規模高端商業地產的項目而言,前期住宅的銷售情況至關重要,因為這關系到開發商能不能回攏足夠的資金以推進後續項目建設。如果前期住宅銷售不暢,耗資巨大的商業地產將為開發商帶來極大的資金壓力,甚至會拖延整個項目的工期,進一步影響住宅的銷售。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,房企能否降價到位,不僅是激活當前樓市成交量的關鍵,也是緩解房企庫存壓力的關鍵。為盡快回籠資金,預計下半年會有更多房企以價換量。二手房市場將會與新房市場呈現一定的聯動效應。

  不過,張旭表示,市場在進入周期波動的同時,也會通過自身價格機制進行調整,潛在數量龐大的剛性需求會適時入市。因此,從長期看,北京二手住宅市場不會有大幅"滑坡"的風險。

  在低迷市況下,開發商急於推盤跑量。上海新房市場正在迎來一波供應高峰,越來越多的企業希望盡快出貨,爭奪購房者,以應對尚不明朗的下半年。僅5月24日、25日兩天,上海就有14個項目開盤或加推。其中,綠地集團有4個項目周末集中出貨,分別為綠地海域蘇河源、綠地·薔薇四季、綠地海域觀園以及綠地新瑅香公館。這4個項目主要針對剛需人群,采用不同程度的促銷手段。

  "深圳豪宅近期遇到銷售困難的部分原因可能是銀行貸款收緊,豪宅需要占用較大的資金量,購買者即使實力雄厚也要考慮到現金流,因此多數豪宅購買者都要申請銀行貸款。本來深業上城轉為商務公寓之後,購房者已經不受銀行限貸的影響,但近期銀行房貸全面收緊嚴重影響瞭豪宅的銷售。"深圳一位地產人士表示。

  如果說識時務的剛需產品開發商已通過及時調整價格應對市場,那麼豪宅項目面臨的困境就更艱難一些。

  上海新房市場

  中介全面看空 "多蓋棉被過冬"

  深圳的二手房市場甚至出現瞭業主拋售自住住宅轉而租房的極端案例。在位於深圳前海附近的一個小區,部分業主拋售自住的房子。一位拋售的業主介紹,這套住宅是他在2008年市場調整時以每平方米8000元的價格買入的,當時前一位業主"割肉"售出。隨著深圳前海深港現代服務業合作區規劃不斷推進,附近住宅的均價上漲至接近每平方米4萬元。"我覺得這裡的房價已經透支瞭。這筆投資也算是獲利可觀,就像李嘉誠說的,我不賺最後一個銅板。"業內人士認為,這部分業主可能徹底看空樓市,打算將有限的資金轉投其他渠道。

  廣州開發商以價換量的趨勢似乎已經難以阻擋。5月24日,位於廣州番禺興南大道的剛需大盤萬科歐泊推出204套洋房,銷售均價約為15000至16800元/平方米。而根據房博士數據統計顯示,萬科歐泊最近一個月的網簽均價為21092元/平方米,此次售價較前期降幅接近30%。

  這兩個降價的樓盤分別是中駿四季陽光和萬科廣場。其中,中駿四季陽光作為新盤的開盤價比周邊低瞭10%,開發商的這一做法被深圳業內評價為"識時務"。及時降價也為開發商帶來瞭有效去化,據稱開盤銷售順利。而標桿房企萬科的萬科廣場也加入瞭降價的隊列。五一期間推出的促銷活動最多可享近30萬元的優惠。深圳是萬科的大本營,在深圳的房地產圈中,萬科的形象是"反應迅速"。

  深圳另一個在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業主。深圳民營經濟發達,一批企業主在這個市場經濟最前沿打拼多年小有所成,住宅是不少企業主主要的投資渠道。"近期實體經濟不景氣,不排除有一些企業主為瞭緩解實業的資金壓力拋售房子,這樣的案例我接觸過一些。"深圳中原地產二級市場總經理玉傢雄介紹。

  萬科的舉動通常被視為房地產業風向標。除瞭萬科,金地集團在上海的項目也開始降價。金地集團位於上海松江的豪宅項目--金地佘山天境,該項目之前銷售均價在40000元/平方米左右,日前推出部分特價房源,八折銷售。這些特價房源包括230平方米的三居和270平方米的四居,單價在31000元/平方米左右。金地佘山天境開盤至今已有兩年半時間,但銷售緩慢,去化率尚不足四成,存在較大的庫存壓力。

  5月25日凌晨,京投銀泰·公園悅府一期在文津國際酒店開盤,房源一共有452套,吸引瞭千餘名購房者參與搖號認購。當天該項目去化達到七成左右。在價格方面,該項目每平方米29400元的均價與周邊二手房價格相當。業內人士認為,這種促銷手段無疑是為瞭爭奪更多有效客源,開發商"落袋為安"的訴求不言而喻。

  在二手房市場風聲鶴唳的同時,新房市場也不平靜。



  26日廣州市國土房管局公佈瞭4月新房市場運行情況,新建商品住宅網上簽約均價達15443元/平方米,環比今年3月略漲1.5%,再度刷新歷史新高。不過,實際上越秀、荔灣、海珠、白雲、番禺、南沙和蘿崗等多個區域的新房價格環比均出現下降。業內人士分析,成交均價的上漲主要是由於廣州樓盤限價有所松綁、高端樓盤成交多導致均價出現結構性上漲。

  5月的深圳,接連降下幾場暴雨。如桃園二胎代償利率多少免費諮詢試算今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。"如果再這樣接連下暴雨,購房者上門數量還會受到影響。如果天氣好些,房子會不會更好賣一些呢?"深圳某樓盤的工作人員小江說。

  "如果5、6月份的銷售情況不佳,一些項目折扣的力度會加大。"業內人士表示,雖然之前開發商的降價意願不強,多數仍在觀望,但這會隨著業績壓力增大而發生變化。尤其是一些上市房企上半年銷售不佳,正面臨半年報的壓力,6月或出現集中降價窗口。

Getty圖片 制圖/王力

  6月或成降價窗口

  部分三四線城市樓市風險暴露已不是新聞,而被業內人士視為避風港的一線城市,或許也難獨善其身。作為一線城市的深圳,近期樓市下行跡象更加明顯。多個在售樓盤降價促銷,二手房市場的看空情緒蔓延。與此同時,急於將手中房產賣出的公務員、需要賣掉房子為實業輸血的企業主,成為瞭深圳樓市做空的重要力量。深圳本地的中介機構表示:"降價通道終將開啟。"

  現降價苗頭

  對於部分地產人士期望的深圳限二胎借貸利率利率多少免費諮詢試算購松綁,中原地產認為幾乎沒有可能。"二三線'救市',和深圳有什麼關系?"限購作為降服市場的必殺技,在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異,應對措施必然不同。其他城市松綁,深圳也隻是旁觀一場,逐漸累計的庫存回過頭來隻能自我消化。

【編者按】 在二三線城市"救市"聲音此起彼伏之際,一線城市面臨的局面似乎更加微妙。北京低迷的成交量、上海急於推盤出貨的開發商、深圳焦慮不已的賣房業主,這些跡象折射出樓市悲觀的預期,在初夏時節帶著一分燥熱和不安。一線城市作為我國房地產市場的戰略要地,對於引導市場各類主體的預期有著不可替代的標志性意義,這座表面上最堅固的堡壘是否真如人們認為的那樣牢不可破?日前本報派出多路記者深入采訪京滬廣深樓市最新動向,期望為廣大讀者心中評判房地產走向的天平增加一枚有分量、有價值的砝碼。

  今年以來,北京住宅庫存不斷上升,房企銷售壓力增加。中原地產市場研究部統計,截至5月25日,北京期房住宅庫存40771套,現房住宅庫存34296套,合計達到75067套。

  二手房價格下跌明顯

  深圳中原地產二級市場總經理玉傢雄介紹,目前二手房買傢上客率已經明顯下降,而賣傢上門數量穩中有升。"我們的業務員已經感受到瞭業績壓力,因此在路邊推銷房源的情況開始增多。"

  □本報記者 萬晶

  近期,上海部分樓盤開始悄悄下調價格。連續數月銷售低迷,加之大量新盤密集上市,開發商較為焦慮。業內人士認為,上海樓市下行趨勢明顯,預計銷售低迷態勢將持續。上市房企面臨半年報業績壓力,預計房價會繼續松動,降價樓盤由郊區擴散至市區。

  郊區樓盤發力促銷

  日前,萬科在上海的樓盤悄悄加入降價行列。位於浦東新區北蔡板塊的萬科海上傳奇項目對即將加推的房源,對外報價從3月底約41000元/平方米降至約37000元/平方米,每平方米直降近4000元。銷售人員介紹,此次推出27套新房源為105平方米的三居戶型,均價為37000元/平方米,包括4000元/平方米的精裝修,還有存5萬元抵8萬元的活動。

  在二手房市場風聲鶴唳的同時,新房市場也不平靜。

  佳兆業開發的上海嘉定區佳兆業1號項目,價格也出現微調,該項目5月17日推出100多套新房源,均價約為21500元/平方米,與3月的23500元/平方米相比,下調瞭約2000元/平方米。5月中旬,融創綠城的綠城盛世濱江推出5萬元/平方米起的特價房源,較前期價格出現20%的下調。

  業內人士表示,目前上海降價的樓盤還隻是停留在零星打折的層面,且多數是郊區或是之前定價虛高的樓盤,主流產品的價格停止上漲,並沒有出現大幅降價。但若銷售持續低迷,打折降價等情況將會繼續擴散。數據顯示,在5月前21天,上海新房市場成交量僅有36.7萬平方米,環比下降25.56%,同比下降34.86%。與高峰時100萬平方米/月的成交量相比,今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成。

  "對於房企來說,與其預測春天何時到來,不如多蓋幾層棉被應對寒冷的冬天。"總部位於深圳的房地產服務類上市公司世聯行在其最新的研報中這樣寫道。世聯行統計瞭今年前四個月代表性房企完成全年銷售任務的進度,其中合生創展僅完成9%,雅居樂僅完成瞭17.7%。世聯行認為,今年前4個月房企的目標完成率普遍較低,出於完成業績的需要,房企或將降價沖刺業績。

  二手房市場也陷入低迷。受新房銷售低迷影響,上海的二手住宅價格指數今年首次出現滯漲。21世紀房地產研究數據顯示,上海二手房市場5月以來成交低迷,之前一些熱門郊區板塊的二手房價格出現較大幅度下行,例如自貿區外高橋(27.49, -0.85, -3.00%)板塊、唐鎮板塊。上海二手房價格雖然出現滯漲,但市區內環價格依舊比較堅挺,從數據上看掛牌價格並未有太大變化,更多是成交時的議價變化。

  21世紀不動產上海區域市場研究部賀兆順表示,二手房最近賣不動,部分去年漲幅過快的區域價格下調較大。整體來說房價平穩,部分急售的房東願意降價都是個案,但還沒有蔓延。在一些市中心配套比較成熟地區,房東議價空間幅度不是很大。不過,郊區板塊如松江、閔行的部分區域價格出現瞭5%左右的下調。

一線城市樓市調查:深圳樓市山雨欲來中介看空

  "我聽說,最近紀檢部門在審查各個開發商的成交記錄,以此獲得發現官員受賄的線索。而幾年前部分高端項目為一些官員提供可觀的折扣在行業內還是比較常見的,現在這些官員都比較緊張。"深圳一位地產人士對中國證券報記者表示。

  如果說識時務的剛需產品開發商已通過及時調整價格應對市場,那麼豪宅項目面臨的困境就更艱難一些。深圳在售豪宅的代表項目深業上城上個月高調舉行瞭新聞發佈會,宣佈項目銷售順利。發佈會上,項目負責人表示:"為瞭調整戶型熱銷程度、保證客戶購買信心,我們對公寓價格調高4次,優惠折扣累計減少3次,不同戶型價格漲幅在5%-15%,依然受到購房者追捧。"然而,5月27日克爾瑞公佈的一項銷售數據說明,深業上城開發商的預期明顯過於樂觀。克爾瑞的數據顯示,深業上城總批售套數為639套,截至今年5月中旬剩餘套數為523套。今年前4個月,這一豪宅項目僅成交瞭18套。

  成交低迷 庫存積壓



  北京樓市短期難有改善

  □本報記者 姚軒傑

  北京樓市仍處於調整期。據中原地產統計,截至5月25日,北京住宅庫存達到7.5萬套,創去年1月份以來新高。鏈傢地產[微博]數據顯示,北京二手住宅周成交量已連續兩個月處於8000套以下水平,市場低迷。業內人士認為,盡管不會出現房價大幅下跌的局面,但北京樓市下半年難有明顯改善,全年或維持相對低迷的狀態。

  下月新盤料紮堆入市

  5月的深圳,接連降下幾場暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。"如果再這樣接連下暴雨,購房者上門數量還會受到影響。如果天氣好些,房子會不會更好賣一些呢?"深圳某樓盤的工作人員小江說。

  一邊是不斷上升的庫存,一邊是市場觀望情緒蔓延。為加快消化庫存,4月以來,房企明顯加大瞭促銷力度,繼推出特價房後,"零首付"、"一成首付"等分期首付再現京城,甚至有項目選擇在凌晨開盤,以期實現差異化競爭。

  與多數城市一樣,深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項目開始顯露的。在新樓盤密佈的深圳龍崗區,近期有兩個樓盤降價促銷引發瞭廣泛關註。在深圳開發商看來,樓盤降價已經不是一件難以啟齒的事情。

  此外,房企推盤速度也在不斷加快。5月,北京入市新盤達到19個,合計供應住宅套數為7980套。今年以來,北京入市項目累計達到90個,入市房源合計高達28544套。

  一位上市房企的高管向中國證券報記者透露,中期業績考核即將來臨,但今年的市場情況遜於去年,不少房企的中期銷售目標難以完成,因此6月降價跑量的企業會更多。

  深圳的公務員圈子中流傳著這樣一個故事:去年紀檢機構在清查一位落馬官員的財產時,發現有一套住房在購買時享受瞭一筆額外折扣,此事為這位落馬官員增加瞭一條受賄的罪名。故事還沒有結束,就在紀檢部門發現這筆額外折扣的同時,他們還發現另一位官員也享受瞭同樣力度的超額折扣,最終這位官員也應聲落馬。

  相比新房市場,北京二手房市場更是"慘不忍睹"。今年以來,北京二手房市場已連續5個月量價齊跌。根據鏈傢地產市場研究部統計,5月北京二手房成交量共計6355套,環比下降16.55%。今年4月、5月的成交量降到8000套以下,明顯低於去年底成交水平。一般北京二手住宅月度成交量降到8000套以下,市場進入較為低迷的階段。

  深圳另一個在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業主。深圳民營經濟發達,一批企業主在這個市場經濟最前沿打拼多年小有所成,住宅是不少企業主主要的投資渠道。"近期實體經濟不景氣,不排除有一些企業主為瞭緩解實業的資金壓力拋售房子,這樣的案例我接觸過一些。"深圳中原地產二級市場總經理玉傢雄介紹。

  鏈傢地產分析師張旭認為,目前市場呈現出兩個明顯特征:一是剛需和改善型需求集中的近郊區域,如通州、大興、房山、昌平四大郊區成交量下降明顯;二是城區以及大戶型均價降幅和議價空間增大。

  北京樓市基本以剛需首套和普通改善性需求為主。在市場下行態勢下,這些購房群體對價格敏感度較高,易進入深度觀望,且對市場整體影響較大。對業主而言,特別是換房以及套現的業主來說,短期完成交易的難度明顯上漲。北京樓市調控政策尚無放松的可能,市場有可能逐漸進入下行周期。

  在持續的市場低迷影響下,一貫是"看多"一派的中介機構也開始轉入悲觀,甚至是全面看空。

  廣州萬科樓盤直降三成

  □本報記者 黎宇文

  □本報記者 張昊

  年初,同樣位於廣州番禺區的敏捷華美國際,售價從2013年底的16000至18000元/平方米,降至13000到15000元/平方米。近期該樓盤價格又有下降趨勢。時代地產也在2月推出瞭旗下廣州時代外灘、時代南灣、時代花生II等六個樓盤全線8.8折的優惠。保利地產旗下個別樓盤則推出一成首付的優惠活動。

  合富輝煌首席分析師黎文江表示,目前大幅降價的樓盤還隻是個別現象,大部分樓盤仍采取一口價、節日促銷等方式來推盤。不過,一旦這種方式不能支持成交量上升,開發商就會采取降價方式,降價幅度可能在10%至15%之間。

  

  數據顯示,3月首度攀上2萬元/平方米關口的廣州十區新房價格,4月下降瞭1297元/平方米,回到18830元/平方米的水平,降幅6.4%。而中心六區新房均價也下降瞭680元/平方米,降幅2.4%,為28182元/平方米。

  "目前大部分開發商還處在觀望狀態,看政策是否會松綁,看商業銀行的貸款是否會放松,如果這兩個條件都兌現,那麼成交量有望回升。"黎文江表示。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/08022751300.shtml

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??預期指數方面,購房者對2015年一季度經濟走向、消費環境和供應水平預期看好,三個分項信心指數環比分別上漲瞭1.2、2.7和2.9個點,而對於自身的購買力,購房者的表現有所下滑,購買力信心指數環比三季度下滑1.4個點,但信心指數仍高達114,處於相對高位。總體上,四個分享指數除消費環境指數為104.2外,其他基本在110左右,說明購房者對明年第一季度房地產市場的四個方面均表現出較高的信心。

??在930新政及央行降息等一系列政策利好刺激下,市場回暖趨勢明顯,因而看好樓市價格上升的受訪者比例較上季度大幅上升7個百分點,占比47%,其中35%的受訪者認為未來房價會略微上漲;而認為未來房價繼續持平的受訪者占比依舊平穩,較上季度小幅下降1個百分點;認為未來樓市仍會下降的受訪者占比29%,較上季度下降6個百分點,其中,認為會大幅下跌的僅占4%。

???圖7: 中國購房者一、二、三線城市信心對比

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-04/11165957343512424138583.shtml

??對於未來銀行購房貸款政策的看法,認為會出現收緊的占比24%,其中13%認為未來購房信貸政策會大為收緊;而認為購房信貸政策未來會出現松動的占到54%,其中多數認為未來會略有松動,認為大為松動占比20%,說明在樓市回暖下購房者對銀行繼續放松限貸政策信心較足。

內容來自sina新聞

??圖2: 2014年3季度-2014年4季度中國購房者信心分項指數對比

??圖6: 一線城市購房者信心指數、現狀滿意指數及預期信心指數

??調研結果顯示:2014年第四季度中國購房者信心總體指數為112.3點,相比2014年三季度的112.4點,微幅下降瞭0.1個點。

???各項預期指數均處高位,購房者對2015年房市信心較足

???圖8: 中國購房者分區域信心指數



??

???圖5: 中國購房者未來購房計劃的變化

??2014年第四季度,現狀信心指數的四個分項指數中,經濟走向指數和消費環境指數有所上升,環比三季度分別上漲0.1和1.2個點,而購買力指數和供應水平指數則有較大幅度下降,環比三季度分別下降1.4和1.3個點。

??近五成購房者認為樓市價格將上升,看跌者比例大幅下降

??近六成購房者推遲購房,利好政策刺激效應弱化

??2014年購房者信心指數基本上隨房地產市場大市波動,一季度受2013年市場旺盛的影響,購房者信心指數相對較高,隨著二季度市場快速跌入低谷,購房者信心指數也呈斷崖式下滑。下半年在限購限貸松綁、公積金稅費政策調整、財政補貼等的一系列組合拳的影響下,市場逐步回暖,購房者信心也快速回升3.5個點,達到112.4,四季度各項利好政策經過一段時間消化,其影響力已日趨顯弱,但又有降息等政策刺激,二者雙向作用,購房者信心指數基本與三季度持平,僅微幅下降0.1個點,為112.3,仍處於歷史相對高位,總體上,購房者對未來市場的信心較足。

??

??從城市能級來看,2014年第四季度一線城市的信心指數回升明顯。具體來看,四季度信心指數較三季度回升1個點,達到111.6,為今年購房者信心指數最高點;從現狀滿意指數來看,四季度較三季度上升1.3個點,高出二季度7.1個點,市場信心進一步提振;同時,預期指數也小幅回升0.9個點,對明年第一季度信心有所加強。

??2015年第一季度預期表示第四季度調研時,購房者對2015年第一季度相應形勢的預期(下文同)

??

??54%購房者預期未來銀行信貸會松動,24%認為會繼續收緊

??在對購房者未來購房計劃的訪問中,我們發現有58%的購房者表示會推遲購房,與上季度相比無變化。可見,雖然在政策利好輪番刺激之下整體市場企穩回升,但購房者觀望情緒難散,入市意願不強。

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???圖4: 中國購房者對於所在城市2015年上半年房地產市場價格的看法

??

???一線城市信心明顯回升,二、三線城市基本穩定

??2015年1月1日,中國購房者信心指數2014年第四季度調研結果正式發佈。信心指數是由新浪樂居和克而瑞(中國)信息技術有限公司聯合開展的全國范圍、持續性的房地產市場監測課題。

??圖1 :中國購房者信心指數走勢

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??二、三線城市方面,2014年四季度二、三線城市購房者信心指數較三季度基本持平,購房者信心指數環比下跌0.5個點,與一線城市的差距進一步縮小,由上季度的2.9縮小到1.4。繼上季度取消限購後,本季度又出現瞭“930”限貸放松,降息等重大利好政策,市場信心逐步回穩,二、三線城市購房者信心基本維持穩定。

2014年4季度購房信心指數微幅回落 預期明年房價上行

??

??各區域購房者信心顯著分化, 華中大跌而西南大漲

??分區域看,本季度華北、華東、西南三個區域購房者信心繼續回升,華南、華中則出現回落,且信心指數均跌破110點。環比來看,上漲幅度最大的為西南區域,較之上季度上漲5.7個點,信心指數突破120點;跌幅最大的則為華中區域,較上季度大幅跌落16.4個點,信心指數成為五個區域最低水平;其餘三個區域漲跌幅度相對不大。總體來看,各區域購房者對未來市場的信心變化開始出現差異。

??註:2014年第四季度預期表示第三季度調研時,購房者對第四季度相應形勢的預期(下文同)

??

??數據來源:克而瑞研究中心聯合新浪樂居調研

??調查背景:2014年第四季度中國購房者信心指數調研周期持續近三個月。調研范圍涉及北京、長春、長沙、常州、大連、貴陽、海口、杭州、合肥、濟南、嘉興、南昌、南京、寧波、上海、深圳、沈陽、蘇州、太原、天津、威海、蕪湖、武漢、西安、廈門、揚州、宜昌、重慶、鄭州、煙臺、福州、南寧等34座城市,涵蓋華北、華東、華南、華中、西南等重點區域。





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(中央社記者盧太城台東縣7日電)台東縣海端鄉56歲布農族男子王光祿獵山羊、山羌供母親吃,因撿拾獵槍和獵捕保育類動物遭判刑。20餘團體今天聲援,呼籲總統馬英九給予特赦。

聲援團體表示,原住民族基本法立法及2006年司馬庫斯櫸木案判決後,原住民族依文化權所為的採集、漁獵權在判決實務中逐漸獲平反,但王光祿案有罪定讞,又把原住民多年努力踢回原點。1041207

本息攤還試算表獵山羊供母親吃判刑 20餘團體聲援

繼法律扶助基金會將協助提起非常上訴、釋憲後,包括小米穗原住民文化基金會、台灣人權促進會等20餘團體聲援連署。

?a href="http://bossbank.com.tw/">房貸二胎整合缺錢急用哪裡借錢豕獾摰缴缴汐C捕山羊、山羌,由於王光祿的獵槍是「撿拾」非自製,和傳承原住民文化無關,被依槍砲彈刀械管制條例和野生動物保育法判處3年6個月有期徒刑定讞。

2年前王光祿92歲的母親因平地的肉太油膩,不習慣,吵著要吃「山上的動物」。

內容來自YAHOO新聞



新聞來源https://tw.news.yahoo.com/獵山羊供母親吃判刑-20餘團體聲援-090150437.html

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【鍾志明 苗栗竹南】

創新才會房貨利率試算讓人耳目一新,苗栗縣頭份市的客籍畫家魏慶發,長年以水彩創作鄉土畫,老屋 田野是他的專長,在最近的畫展中,魏慶發更以3D為題材,創作出一系列新作品,讓鄉土畫,也有3D的視覺幻術趣味。

啄食穀粒的可愛小雞或是漂浮在空中的茶壺,只要站對位置,就能感受3D畫展的創意與樂趣,從擅長鄉土風景到開始研究3D繪畫,魏慶發表示,3D獨特的光影與角度的處理,是他近來想挑戰的原因

新聞來重劃區查詢缺錢急用哪裡借錢源https://tw.news.yahoo.com/魏慶發3d繪畫-鄉土畫呈現幻術趣味-120206898.html

由於創作3D畫,作者必須對空間十分有概念,加上角度以及光影的配合,才能畫出精準的3D視覺,這讓作畫數十年的魏清發,找到喜歡的鄉土主題以外的新樂趣,而本次展出,魏慶發雖以師生展為題,也邀請其他畫家參與,讓交流更廣泛,帶來進步。

鄉土畫家 魏慶發:「網路經常會看到,地景藝術很立體的畫,我覺得這構思很好,我把它轉到畫作裡面,研究出來以後感覺很好。」

內容來自YAHOO新聞

鄉土畫家 魏慶發:「我們請那些有名的名家,它的作品來讓我們學習,來觀摩,這樣大家才知道什麼是好圖。」

魏慶發師生畫展,在苗栗縣竹南鎮美術館展出展期至18日為止,鄉土畫家不滿足於現狀,持續挑戰創新,很值得民眾前往欣賞。



魏慶發3D繪畫 鄉土畫呈現幻術趣味

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據悉,綠營傾全力拉抬吳思瑤選情,光是小英就來北投、士林幫吳思瑤站台輔選3次、「大仁哥」陳建仁則來了5趟,柯P更是多達10回,希望提前將未來國民黨最有希望挑戰首都市長的「潛在敵人」一舉殲滅。

中國時報【楊毅╱選戰觀察】

新聞來源https://tw.news.yahoo.com/首都前哨戰輸不得-丁守中苦撐-215006375.html

選戰最後3天衝刺,朱結束一整天狂掃彰化、南投拜票行程,晚間馬不停蹄地趕回北投替丁守中站台。他稱讚,丁是7屆資深立委,在國會認真、努力,堪稱「立院模範生」;無論對核電或食安看法,也都和他一致,是一位有原則、堅持理念的好立委。

朱立倫向台下支持者懇託,「把吳思瑤留在議會、丁守中留在國會,是最合理、最佳安排!」「大家每一票都不能少,每一票都不能放棄!」

這次立委選舉,民進黨在北市8選區,僅提名姚文智及吳思瑤,其餘6席都禮讓給第三勢力。因此,吳思瑤能否打敗丁守中,替民進黨在藍營大票倉再攻下一城,將首都政治版圖往北推進,具有重要意義。

內容來自YAHOO新聞

過去複數選區時代,除第五屆「爆冷」中箭落馬外,丁守中每次得票都是該選區前幾名。上屆立委選戰,丁更以55.65%得票率,大勝民進黨對手楊烈3萬多票。

未料,這次對上新人吳思瑤,在社會整體氛圍不利國民黨下,老將卻意外陷入苦戰,選情空前膠著。

不僅如此,前年台北市長選舉,連勝文、丁守中同室操戈,黨內初選激烈廝殺。當時柯文哲曾形容,丁就像是「一團棉花糖」,個人魅力雖比不上連,但卻沒有負面新聞,是最難打的對手。

「團結團結就是力量~」頂著14度寒風細雨,昨晚在台北市關渡國中旁的小公園,平時很少在公開場合唱歌的國民黨總統候選人朱立倫,難得開了金口。他拿起麥克風,振臂高揮站在舞台上帶領現場支持者高唱〈團結就是力量〉,賣力地替立委丁守中輔選。

這一席,已不僅是單純的立委選戰,更可視為是2018首都前哨戰,具指標意義。在「白綠聯手建融宜蘭頭城建融」夾殺下,丁守中打出「A+立委不該受懲罰」的告急牌,能否守住避免遭「政治大海嘯」滅頂,備受矚目。



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房價收入比是一個非常常用的房價負擔的度量。上圖給出瞭2003年至2012年中國的房價收入比的時序圖,其中左邊為低收入傢庭,右邊為中等收入傢庭。

圖中虛線給出瞭中國股市的規模,盡管在此期間快速擴張,然而規模仍然遠遠小於儲蓄的規模。

而與北京不同的是,上海經歷瞭三次房價下跌:第一次從2005年到2007年,下跌瞭13%;第二次同樣為金融危機之後;而第三次調整,從2011年六月到2012年三月,下跌瞭25%。

過去的十年見證瞭中國房價的飛速上漲,而在此之前的房市低迷又引發瞭對於整體經濟的擔心。

如上圖,日本從1955年到1990年,人均GDP翻瞭大約40倍,然而其土地價格卻翻瞭80倍。而隨後的25年期間,日本經濟增長停滯,土地價格水平也終於在2014年回歸瞭與其人均收入相當的水平。上圖也印證瞭日本戰後的房地產泡沫的產生與破滅。

通過上圖可以看到,所有的城市,傢庭收入在樣本期間段內都經歷瞭持續的增長。一線城市p10組的平均收入從2003年的39000元增長到2012年的92000元(2.4倍),而p50組從87000元增長到184000元(2.1倍);在二線城市,p10組的平均收入從2003年的19000元增長到2012年的58000元(3.1倍),而p50組從40000元增長到99000元(2.5倍)。

中國之前持續的收入增長意味著房價的負擔可能並不能單純的按照收入計算。比如,如果假設傢庭預期自己的收入年增長10%(也就是在樣本期間的平均收入增長率),那麼五年之後傢庭的收入將會翻1.6倍,而屆時傢庭面臨的房價收入比就會大大降低。當然,這一切都是假設傢庭的收入會一直增長10%的前提下的。

而值得註意的是,樣本中的p50組基本來自於各個城市中相對富裕的一部分人。在一線城市,樣本中的p50組在從2003年處於城市中85%的位置下降到瞭2009年的59%的位置,伺候又重回瞭75%的位置。而在二線城市,p50從2003年的81.5%的位置下降到瞭2010年62%的位置,此後又反彈到2012年68%的位置。

文章首先使用抵押貸款數據對中國120個主要城市的2003-2013年的房價進行瞭測算。這120個城市包括瞭四個一線城市(北京、上海、廣州、深圳)、大部分二線城市以及眾多三線城市。

綜合起來看,盡管房價一直在漲,然而這並沒有阻止低收入傢庭參與到這個市場中來。然而低收入傢庭承擔著非常沉重的買房壓力,這可能反應瞭大傢對持續的收入增長以及未來高房價的預期。

而更有意思的是,盡管一線城市的房價快速上漲,p10從2003年的35%的位置下降到瞭2010年的17.5%,之後又重新爬回瞭2012年的26%,這說明快速增長的價格並沒有把低收入傢庭擋在房地產市場門外。

然而需要註意的是,對於那些「富人」來說,購買房屋時有可能直接全款購房,並不需要借助抵押貸款,因而作者的這部分數據對於中產、相對低收入的購房傢庭更有解釋力。

一方面,價格的大幅上漲不一定代表一定有泡沫,因為除瞭極個別的一線城市,房產價格的上漲同時也伴隨著收入的增長。另一方面,房地產對於很多傢庭來說的確非常的昂貴,然而這可能體現瞭這些傢庭對未來收入增長的預期以及對房價增長的預期。當傢庭對未來的預期發生改變時,特別是如果中國經濟出現瞭sudden stop,高房價收入比的確會成為一個潛在的風險。

上面兩張圖分別給出瞭在一線城市、二線城市傢庭收入的時序以及這些傢庭在整個城市的收入排序(即p10、p50樣本中傢庭在整個城市中收入的分位數,整個城市的收入情況由Urban Household Survey得出)。

4.考慮房地產市場應該在中國金融系統不完美的背景下進行分析。過低的存款利率是一個不按鍵的因素。

而對於中等收入傢庭組,房價收入比比低收入傢庭小很多。而同樣,一線城市房價收入比高於二線城市,高於三線城市。

而新加坡房價的上漲與其經濟發展水平有很高的同步性,除瞭兩段時間出現瞭偏離:上世紀八十年代以及亞洲金融危機之前的1995-1997年。在這兩段時間之前,新加坡都經歷瞭持續的經濟增長,然而當經濟下行時,房價水平又回復到瞭經濟增長水平上。

誰在買房?

另外,樣本中很多地產的購買者都是未婚,如果他們結婚,那麼房價收入比可能大大降低。為瞭解決這個問題,作者挑出瞭其中已婚的傢庭,其房價收入台南安平土地貸款比如上圖所示。比較兩張圖會發現,其中的差別並不大,作者解釋這有可能是銀行嚴格的審貸造成的。

在一線城市中,2011-2012隻有5.3%左右,然而到瞭2013年,這個數字擴大瞭兩倍,而在二三線城市,這個數字雖然也增加瞭,但是並沒有一線城市那麼誇張。

Noguchi (1991)報告瞭日本公寓價格與收入的比,在1989年日本房地產泡沫時,這一數字達到瞭8.6,而這一數字與中國低收入貸款者面臨的房價收入比相當。

上圖給出瞭中國的銀行儲蓄的規模。中國名義的銀行儲蓄率2003-2013年大約在2%-4%左右,而如果扣除通脹率,一些年份收益率甚至為負。這就給中國傢庭尋找其他的投資工具帶來瞭很強的激勵。

首先北京市的房價上漲最為明顯,房價指數從2003年的1上漲到2013年的7.6,即在十年間房價翻瞭七倍,而與此同時北京市的人均可支配收入隻翻瞭三倍。同時註意到,北京的房價出現瞭兩次短時間的下降,第一次出現在2008年金融危機之後,而第二次開始於2011年5月份,然而在2012年6月份即結束。

對於每類城市,作者主要集中於兩類傢庭:所有貸款傢庭收入在最低的10%的傢庭,稱之為低收入傢庭(bottom-income borrower group,p10)以及在45%-55%的中等收入傢庭(middle-income group,p50)。

一線城市的房產價格飛漲部分可以由地方政府有限的土地、房屋供給解釋,然而,僅僅從供給方面並不能夠完全解釋。作者手上的抵押貸款數據可以幫助我們更詳細的瞭解房產市場需求方的特征。

3.隨著房地產市場的繁榮,中國的傢庭同樣有大量的銀行儲蓄。

而對比下來,投資房產卻有著更高的回報率以及更低的風險。比如一線城市在2003-2013這段期間,平均每年有15.7%的收益率,而波動率隻有15.4%。相對於股票,投資房產的收益率更高,波動性更低。

廣州在十年之內房價翻瞭5.1倍,而深圳則翻瞭3.65倍。與此同時,這兩座城市都經歷瞭數次房價調整,最嚴重的一次發生在金融危機之後的深圳,房價幾乎下跌瞭39%。

以下內容總結自NBER論文《Demystifying the Chinese Housing Boom》:

重磅研究揭示中國房價之謎

重磅研究揭示中國房價之謎

上面給出瞭與房地產有關的數據,圍繞這些數據,作者對於房地產市場與中國的宏觀經濟做瞭一些討論。

相比較於北京而言,上海的房價上漲更加溫和。十年之間上海的房價翻瞭4.43倍,遠小於北京,而上海的人均可支配收入也大約翻瞭三倍。

對於低收入傢庭而言,一線城市的房價收入比遠遠高於二三線城市,而從2003年至2011年一度從8左右爬升至11左右,之後2012年又降回9.2左右。而在二三線城市,房價收入比一直維持在8左右,變化幅度不大。

黃雲 本文來源:華爾街見聞

而其中,2009年之前,投資房產的收益率特別高,達到瞭20.4%,二線城市也有17.3%的年化收益率。而在2009-2013年,平均的收益率也維持在20%左右,相比於股票市場來說,仍然是非常有吸引力的。

而對於85個三線城市,平均而言十年期間房價翻瞭三倍,然而值得註意的是,在此期間人均收入的增長甚至快於房價的上漲速度。

然而,在過去十年中,中國的房價究竟上漲瞭多少?在中國的不同城市,房價上漲是否形式上有所不同?高漲的房價使得低收入群體排除在房市之外麼?傢庭買房的負擔就多大?這些問題至今仍然少有嚴謹的研究,而搞清楚這些問題對於理解中國的房市顯然是十分重要的。

那麼中國的房價上漲與其他亞洲國傢的房價上漲有不同特點麼?為此作者比較瞭日本和新加坡房價上漲的經驗。

2.在所有城市,低收入傢庭也會購買房價八倍於其年收入的房子。

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重磅研究揭示中國房價之謎

此外這篇文章的分析強調瞭未來系統性分析中國房地產市場所必須包含的幾個方面:

原標題:重磅研究揭示中國房價之謎

Cheng, Raina and Xiong (2014) 計算瞭2000s華爾街的房價收入比,這個數字大約在3左右。當然,這部分數據調查的是美國相對高收入的傢庭,不過美國的金融咨詢機構一般會建議傢庭購買價格收入比在3左右的房產。而中國的高房價收入比可能與中國不征收房產稅有關。

上圖給出瞭樣本中不同城市類別首付比例的時序,左邊為p10組,而右邊為p50組。可以看到中等收入組別的首付比例基本上在35%以上,而令人驚訝的是,相比於中等收入傢庭,低收入傢庭的首付比例甚至更高,基本在40%以上。這很大程度上是由於中國政府的政策所致,比如首套房的比例至少為30%等(不同時間有不同政策),而第二套房的首付比例甚至更高。

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對於二線城市而言,十年期間二線城市的房價平均翻瞭3.92倍,與此同時房價的波動也比一線城市平緩很多。然而註意到,盡管房價上漲瞭很多,而人均收入的變化也幾乎是同步的。作者認為人均收入的變化代表瞭傢庭對房產需求的變化,而從二線城市的數據中,房價上漲雖然很快,但是似乎與實際需求的背離並不顯著。

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作者強調,傢庭對未來收入的增長預期可能是高房價收入比的重要影響因素。如果傢庭有收入增長的預期,那麼就會接受購房時接近8甚至10的房價收入比。此外,傢庭對於整個經濟(或者等價的,其他傢庭)的收入增長預期,會導致傢庭對於房價一直上漲的預期,而這種預期也會使得傢庭樂於接受高房價收入比。

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此外,房子的大小也是決定房屋價值的重要維度。上圖展示瞭兩類傢庭房屋大小的時序圖。盡管總的趨勢是下降的,但是中國傢庭的房屋面積仍然是很寬敞的。一線城市的低收入傢庭購買的瞭全國最小的房子,而即使這部分傢庭,居住面積也有70多平米。對於一線城市的典型傢庭,人均居住面積大約有25平方米,這在世界范圍內都算比較高的。

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從年齡分佈上來看,低收入組似乎比中等收入組更年輕一點,基本上30的頭5年是買房的主力軍。

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由上圖可以看到,在三類城市中,低收入傢庭組有大約40%的購房者為單身男女。Wei, Zhang and Liu (2014) 指出,由於性別的不平衡,是否擁有房產是中國男性在婚姻市場上競爭力的重要因素。這個論點意味著單身男性比起女性應該更渴望購買住房。這一點在二三線城市非常明顯。然而在一線城市,單身男性與單身女性買房的比例大體相同,這意味著盡管婚姻市場是理解房市的重要因素,但是對於一線城市的房價,似乎並沒有什麼太強的解釋能力。

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一個經常被關註的點是,許多人擁有多套住房。上表給出瞭2011-2013年抵押貸款買房的樣本中,二套房的比例。因為富人可能使用現金直接買房,因此以上的數據嚴重低估瞭二套房的比例。

上圖是北、上、廣、深四座一線城市的房價指數、人均GDP、人均可支配收入。

作者計算瞭2003-2013中國120個城市的房價指數(此處的房價指數為名義指數),而在此期間平均通脹率為2.68%,相對於房價上漲來說相對微小。

房地產成為投資工具

中國的經濟增長伴隨著高儲蓄率。根據Yang, Zhang and Zhou (2013),中國的儲蓄占GDP的百分比由1980年代的35%上升到1990年代的41%,並繼續升高到2000年代的50%。然而盡管儲蓄率很高,但是在中國,傢庭、企業隻有有限的投資工具。銀行儲蓄是主要的投資工具,由於中國嚴格的資本控制,傢庭與企業不能自由的將他們的儲蓄自由的投資到國外,而中國股市的規模又沒有足夠的大,債券市場就更小瞭。在這種環境下,房產就成瞭替代的投資工具。

內容來自163新聞

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上表總結瞭上海證券交易所這些年間收益與風險的情況。在這段時間,每年的平均收益大約有7.3%,以及51.5%的波動率(volatility)。如此之高的波動率可能是由於2008年之前的股市泡沫有關,可以看到2009-2013年波動率隻有33.9%,當然收益率也隻有5.3%。

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而對於二三線城市,房價上漲並沒有一線城市那麼誇張。

而低收入的借貸組p10更有意思,因為這組數據代表瞭買房的最不富有的一批人在這個城市中其收入究竟處於什麼樣的位置。基本上,一線城市p10在整個區間段都維持在大約25%的水平,而二線城市則維持在大約30%的水平。這個數字說明買房的人不僅僅來自於城市中收入最高的一批人,同時也來自於很大一部分低收入群體。



一些討論

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房地產市場的繁榮經常與信貸擴張緊密聯系在一起,最新的例證莫過於美國的次貸危機。因而中國在房地產市場繁榮過程中由於杠桿而帶來的風險就成為瞭一個關註的焦點。然而,根據上面介紹的30%以上的首付比例,這大大降低瞭信貸擴張的風險。

另外一個大傢都關心的問題是,中國的房地產市場到底有沒有泡沫?作者指出,可信的識別出資產泡沫是非常困難的,這需要一個充分描述市場供需、金融系統摩擦的理論框架。不過,作者的分析提供瞭一些對於中國房地產市場繁榮很好的觀察。



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1.房地產市場在一、二、三線城市都提供瞭比股票、債券、存款更高的回報率。

這與美國在次貸危機時幾乎零首付不同,比如Mayer, Pence and Sherlund (2009)指出,在2003-2006年美國房地產泡沫中,收入幾乎為5%甚至為0。如此高水平的首付減小瞭未來房地產市場的風險,除非房價下跌超過30%,貸款傢庭不太會對他們的貸款違約。此外,在中國,銀行對這部分債務有追索權,意味著一旦違約,銀行可以要求貸款者使用其他資產償付。這些原因使得中國不太可能發生類似美國的次貸危機。

結合以上的經驗,與日本的房地產泡沫相比,中國的房價上漲有其自身的特點:除瞭少數幾個一線城市外,大量二三線城市的房價上漲與購買力的增長水平是相當的。這些國傢的歷史經驗也許對中國的房地產市場的思考有一些歷史借鑒意義。

5.房產除瞭眾所周知的較差的流動性之外,風險也是房產作為一種投資品的重要維度。然而使用月度的數據很難度量當經濟急劇下滑時的風險。比如在2008-2009年房地產是比股票更穩健的資產。

房地產市場在一、二、三線城市都提供瞭比股票、債券、存款更高的回報率。
在所有城市,低收入傢庭也會購買房價八倍於其年收入的房子。
隨著房地產市場的繁榮,中國的傢庭同樣有大量的銀行儲蓄。
考慮房地產市場應該在中國金融系統不完美的背景下進行分析。過低的存款利率是一個不按鍵的因素。
房產除瞭眾所周知的較差的流動性之外,風險也是房產作為一種投資品的重要維度。然而使用月度的數據很難度量當經濟急劇下滑時的風險。比如在2008-2009年房地產是比股票更穩健的資產。
正如Pritchett and Summers (2014)指出,由於「向均值回歸(regression to the mean)」現象的存在,中國一直維持9%,甚至7%、6%的增長水平的可能性是非常小的,這意味著當經濟最終放緩時的巨大風險。因此,一個系統的研究框架應該包含居民對於未來持續的增長的預期。





中國的房價到底有多高?





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建融台中中區建融美澳居吳波:O2O發展進入“垂直時代” 行業春天將來臨(圖)

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美澳居創始人兼CEO 吳波
美澳居創始人兼CEO 吳波
中新網10月20日電 (IT頻道 張明燕)O2O行業陷入“冰火兩重天”格局,一些大公司仍在融資整合,另一些小公司融資難甚至出現破產危機。今日,美澳居創始人兼CEO吳波在媒體溝通會上指出,當前創業進入“小公司時代”和“垂直時代”,創業者須在垂直領域深挖,為客戶提供“個性化服務”。

當前O2O項目眾多,同質化現象嚴重。由於行業競爭激烈,為搶占市場,“燒錢補貼大戰”頻發。數據顯示,e袋洗在補貼上燒掉近上億元人民幣;滴滴和快的在握手言和之前燒掉24個億,美業O2O平臺河貍傢也於5月宣佈燒錢1億掀“讓利”大戰。這種模式對融資依賴度極高,如果企業找不到接盤資本,時刻面臨被淘汰的危險。

大批O2O企業由於資金鏈斷裂等問題倒下,“躺著就能融到錢”時代終結,業內紛紛質疑“O2O行業的冬天”是否來臨。

日前,美團和大眾點評牽手,業界嘩然,稱“O2O企業抱團過冬”。易觀智庫分析師孫夢子表示,“美大”合並能夠減少競爭過程中不必要的資源浪費,同時整合雙方的優勢資源,產生疊加效應。中國電子商務研究中心主任曹磊指出,公開披露信息顯示:美團、大眾點評合並後的“新美大”新公司估值已超150億美元,使其一舉躋身“僅次於BAT的中國互聯網陣營第二梯隊”,位居中國互聯網公司估值榜第八(與滴滴快的大致並列)。這不僅將重塑當前國內服務業O2O市場的格局,而且也標志著除BAT外的中國互聯網“第二極”的崛起。

除瞭重整資源之外,比起“燒錢大戰”,業內建議O2O企業避免行業同質化,在垂直領域內深挖,競爭敵手很難輕易抄襲。吳波指出,當前創業進入“小公司時代”、“垂直時代”,O2O企業要想發展,需要做“小而深”的極致公司,做到一個垂直領域的深控,將單品類產品做到最好,為客戶提供“個性化服務”,從而提高用戶體驗。

與此同時,不少業內人士對O2O的前景持樂觀態度,認為傳統產業中有大量機會等待O2O改造升級,本次“O2O寒冬”有利於市場回歸理性,突出真正的優質企業。58趕集集團CEO姚勁波認為,現在是非常關鍵的時刻。他說,“生活服務”O2O這個詞從出現到頂峰,到現在不受關註甚至被很多人誤解,或許隻用瞭一年時間。這一年O2O被媒體、投資人、創業者高度的關註,瘋狂補貼、瘋狂燒錢、瘋狂投資都加劇瞭這個領域的優勝劣汰,雖然現在很多項目都面臨發展困局,但從未來發展看,O2O還有很大的空間。

吳波強調,在當前這個“小而美的創業時代”,相信很快O2O的春天就會到來。創業公司需要控制成本,提高科技水平,做“小而美的公司”。此外,中國的創業公司還要有國際化的視野,避免區域性“冬天”。(中新網IT 頻道)



內容來自sohu新聞

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英特爾CEO 揭示科技趨勢

英特爾執行長科再奇(Brian Krzanich)昨(6)日在美國消費性電子展(CES)發表開幕專題演說,科再奇提及三項塑造未來面貌的趨勢,分別是智慧與連網化的世界、科技感知化、以及超越個人化的運算。



英特爾也與New Balance合作農地貸款率利試算二胎年息開發新跑鞋,鞋底中層結合Intel RealSense實感技術並以3D列印製成,兩家公司還透露準備開發一款智慧運動手錶,計畫在2016耶誕假期問市。

工商時報【記者涂志豪╱台北報導】

在運動賽事體驗的數位化部份,英特爾宣布與ESPN合作,將在2016 X Games Aspen賽事上,將物聯網專用Curie模組整合到男子坡道滑雪板以及男子花式滑雪板賽事,提供即時的運動成績數據建融新北三芝建融

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另外,科再奇展示Yuneec旗下內含Intel RealSense實感技術的Typhoon H無人航空飛行器,這款新機加入多種規避碰撞功能,將於2016上半年問市。在機器人方面,科再奇展示Segway的個人運輸載具,這款自Ninebot而來的產品能變身成機器人,產品的開放平台運用Intel RealSense實感技術ZR300鏡頭,能在複雜環境中找到前進路線,並能聰明地和使用者以及家中各項內建Intel Atom處理器的感測器進行互動。

科再奇表示,科技扮演的角色越來越具顛覆性、開創性、且平易近人。人們的焦點從過去的選擇產品,逐漸轉向選擇經驗,英特爾的科技就像是催化劑,不僅協助讓全新的體驗變成可能,最終還能改善我們居住的世界。

新聞來源https://tw.news.yahoo.com/英特爾ceo-揭示科技趨勢-215006932--finance.html

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由於新北樹林土地貸款美方表示接見朱立倫的官員層級不會低於民進黨總統參選人蔡英文,因此,預料朱立倫應該會見到國務院副國務卿布林肯(Antony Blinken)。

此外,朱立倫也會比照蔡英文,預計將訪問位於艾森豪大樓的白宮國安會、位於五角大廈的國防部及美國貿易代表署(USTR)等。



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朱立倫入國務院 預料會見布林肯

國民黨總統參選人朱立倫訪美的重頭戲在華府行程,他已於美東時間12日上午9時40分(台灣時間12日晚間10時40分)抵達國務院,美方代表在門口迎接,隨同朱立倫進入國務院的包括總統府資政袁健生、國民黨智庫副董事長楊進添、智庫國安組召集人何思因、海外暨國際事務部主任郭昀光。

新聞來源https://tw.news.yahoo.com/朱立倫入國務院-預料會見布林肯-145600339.建地貸款台中西區建地貸款html

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