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內容來自sina新聞

建融屏東枋寮建融市北667套廉租房開始配租 即日起至19日可申請

  市北區廉租住房實物配租工作開始瞭,符合條件的傢庭可以盡快申請!7日,記者從市北區廉租住房實物配租和保障傢庭年度復核工作領導小組辦公室瞭解到,2014年度市北區廉租住房實物配租工作已於8月6日開始進行,截至8月19日。

  記者瞭解到,本次實物配租實行保障傢庭年度復核與配租同步進行,配租共籌措房源667套。其中康居公寓180套,伊春路221號121套,洛陽路濱海康城366套。面向截至2014年7月31日,已在市北區(包括原四方區)簽訂廉租住房租賃補貼合同且通過本年度復核的傢庭。

  本次申請登記時間截至8月19日,符合本次配租條件且有配租意向的傢庭以及參加此次廉租住房保障年度復核的傢庭,應持規定的證明材料向戶口所在地街道辦事處提出申請。申請需提交的材料包括:《青島市市北區2014年廉租住房保障二胎房貸 二胎房貸流程任何問題免費諮詢資格年度復核及實物配租申請審核表》;申請傢庭成員的身份證和戶口簿;最低生活保障證;殘疾證;優撫傢庭證明(民政部門認定的重點優撫對象);市級以上勞模證書;傢庭成員《門診大病證》;申請傢庭自有房屋、戶籍地及居住地房屋產權證或承租公有住房計租表;符合騰退條件傢庭的騰退房屋承諾書;傢庭成員收入、財產證明;傢庭子女在校(全日制)學習證明;"兩參"人員證明。以上材料查驗原件留復印件。市北區監察局監督舉報電話:85017256,市北區保障性住房管理一中心辦公咨詢電話:83838622,市北區保障性住房管理二中心辦公咨詢電話:83721367。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/08202855344.shtml
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大河西濱江新城價格大猜想



廣廈會客廳第83期:地鐵城市影響力幾何

  夏日的驕陽正燒得火熱,而無意制造熱潮的濱江新城土地市場,卻在開發商的競價聲中顛覆瞭人們的想象:8月14日,濱江A5-1地塊被福晟集團摘牌,樓面單價4219元/,每畝單價高達1828萬元;就在上周,A4地塊以5929元/的樓面地價落槌成交,同樣跌破人們眼鏡。

  "濱江新城望'梅'止渴銀行貸款利息怎麼算二胎年息、望'洋'興嘆的時代要過去瞭,A5-1、A4地塊就是最有力的答案。"一位資深媒體人表示。

  頂破萬元"天花板"

  8月7日,經過8傢開發商110輪激烈競價,濱江新城A4地塊以20億元的價格被摘牌,樓面地價高達5929元/。

  "這意味著,項目建成以後,成本將接近1.1萬元/。"業內人士表示,若還要保證一定利潤區間,預計建成後將賣到1.5萬元/。

  就在A4被摘牌的第二天,由濱江公司發起的主題會議,迎來瞭綠地、富基、楷林、協信、南山、新恒基、漁人碼頭等十餘傢片區內的開發商共赴一堂。

  "這次拍賣體現瞭濱江的土地價值,同時,也值得我們各方反省。"湖南省山水投資置業有限公司副總裁胡剛認為,濱江新城長期以來因為行事低調而鮮為人知,作為大河西先導區的重要板塊,應該把實力亮出來。

  富基實業集團有限公司常務副總裁黃寧也認為,雖然A4地塊的溢價超出想象,但也說明瞭濱江新城價值之前並沒有完全釋放,他坦言:"濱江新城A4地塊高溢價成交,側面印證瞭區域的價值得到瞭開發商的支持與肯定。"

 高溢價背後,價值"足料"

  單價破萬木已成舟,濱江新城的價格天花板到底多高?

  事實上,"高溢價"作為8月的濱江熱點,其終極意義,並不在於土地價格高低,而在於與其相匹配的使用價值是否"足料"。

  "土地市場連續火爆成交,是一個市場化的結果。"濱江新城建設開發有限責任公司副總經理吳永勝說,過去三年,區域的金融、商業用地以較低的價格成交,是犧牲部分土地價值築巢引鳳。而換來高端服務產業的進駐,將會成為片區可持續發展的發動機。

  經過72輪舉牌,最終摘得濱江A5-1地塊的湖南福晟集團,對於企業抱團的未來金融商業中心早已信心滿滿。該集團策劃部負責人管玄告訴記者,錢隆系西征,是繼"一條芙蓉路、四座錢隆府"的開發格局之後,佈局大河西的重要一步,也是集團經過多年開發積累後,正式進軍商業領域開發及經營的重要佈局。

  楷林國際副總經理鄧風也表示,濱江新城勢頭正勁,隨著區域得到重點開發和投資,這裡將成為長沙最具價值和投資潛力的黃金區域。

  據透露,A9、A2地塊以及福元路大橋兩廂土地計劃於今、明兩年繼續出讓,屆時,區域的價值將持續得到展房屋二胎利息怎麼貸款比較會過件現。

  ■三湘華聲全媒體記者劉婞

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-15/09173433309.shtml

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任志強房價至少還要漲十年



??26日晚,任志強在《財經》年會上稱,中國房價短期內可能會波動,但長期來看房價還會漲,估計仍有10多年的上漲期。他還強調,北京房價不會下跌。

??對於未來房價走勢如何?任志強表示,房價可能會出現短期的波動,但從長期來看,房價一定是漲,而且至少還要漲十多年的時間。

??任志強分析說,今年以來4個直轄市土地出讓收入超過6千億元,一線城市土地價格增長57%,而且今年以來政府沒提過要控制房價,反而提出穩定住房消費,在這樣的情況下,房價是很難有下降空間。

??任志強指出,以北京市為例,今年以來北京土地出讓金額已超過1800億元,超過去年全年,但土地供應面積卻不到去年的70%。任志強稱,2020年北京城市規劃是1800萬人,2008年已經超過1900萬瞭,到現在為止常住人口是2300萬人,這樣的情況下,“你們以為北京的房價會掉下去,我覺得沒戲。”信用貸款利息


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年初樓市資金面繼續惡化四大行房貸趨緊

 大智慧阿思達克通訊社1月8日訊,大智慧通訊社從銀行業內最新瞭解到,去年年末緊張的房貸額度至今年年初並沒有得到緩解,在上海市場,原本有優惠的建設銀行,近日也取消瞭優惠政策,四大行除農業銀行外房貸並無優惠。

  不少樓市中介人士曾預測,按照以往規律,年底銀行資金額度緊張,但進入新的一年,一般這一問題會明顯好轉。但2014年,出現瞭繼續趨緊的反常狀態。

  大智慧通訊社從建設銀行閔行支行處獲悉,原本有的房貸優惠已於近日取消,目前首套房貸利率最低執行基準利率;工商銀行閔行某支行相關人士表示,目前執行的房貸利率為首套房基準利率,二套房基準利率上浮10%,放款時間大約2個月。

  中國銀行上海市閔行支行一位內部人士也表示,目前首套房貸執行基準利率,放款時間大約在1個月左右,但要看是否額度充足,如果沒有額度,需要排隊等待。

  農業銀行上海市閔行區某支行人士則表示,目前首套房貸執行的利率是,商業貸款80萬以下9折優惠,80萬以上可享85折,放款時間預計也在2個月左右。

  中國銀行上述人士表示,目前房貸政策並沒有優惠,以後是否會調整,關鍵看春節以後的相關政策是否有變化。

高雄市青年創業貸款率條件二胎年息

  同策咨詢研究總監張宏偉認為,從市場角度分析,房貸繼續從緊有兩方面原因,首先,錢荒第二波還在持續;其次,房價上漲瞭 ,房貸利率就表現堅挺,房價下跌瞭,利率就優惠,主要是為瞭激活成交台北中正農地貸款量。

  但他表示,雖然沒有利率優惠,但並不會影響1月份樓市的放量成交,首先,樓市的剛性需求仍然大幅存在;其次,房價上漲的速度超過利率和CPI的成本,買房仍然劃算。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/10042572439.shtml

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土融建融雲林虎尾土融建融北上廣等率先劃定城郊永久基本農田 城建需繞道

  國土資源部、農業部發文,城鎮周邊、交通沿線易被占優質耕地優先保護;14城市將率先劃定。

  據國土資源部網站 國土資源部、農業部日前聯合下發《關於進一步做好永久基本農田劃定工作的通知》(以下簡稱《通知》),要求在已有劃定永久基本農田工作的基礎上,將城鎮周邊、交通沿線現有易被占用的優質耕地優先劃為永久基本農田。

  根據安排,北京、沈陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、貴陽、西安14個城市周邊永久基本農田劃定工作將先行展開,全國永久基本農田劃定和成果完善工作將於2016年底前全面完成。

 一些地方劃遠不劃近、劃劣不劃優

  目前,一些城市規劃建設用地與優質耕地的重疊度較高,大中城市周邊還有不少優質耕地未劃為永久基本農田,城市發展占用優質耕地的現象仍比較突出;同時,一些地方仍存在劃遠不劃近、劃劣不劃優的現象。為此,《通知》強調,要充分認識永久基本農田劃定工作的重要性和緊迫性,盡職盡責保護耕地資源。

 劃定擬先從500萬人口以上城市進行

  《通知》要求,劃定工作要遵循耕地保護優先、數量質量並重的原則,按照佈局基本穩定、數量不減少、質量有提高的要求,嚴格劃定永久基本農田保護紅線。劃定工作要與城市開發邊界和生態保護紅線劃定等工作協同,與經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃等多規合一工作銜接。

  各省(區、市)先從500萬以上人口特大城市、省會城市、計劃單列市開始,按照城鎮由大到小、空間由近及遠、耕地質量等別和地力等級由高到低的順序劃定。

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人大代表城鎮化發展需要大量"農海歸"



  "農海歸"的出現為地方經濟打瞭一劑強心針。全國人大代表、湖北黃岡市委書記劉雪榮7日在北京對記者表示。

免收費銀行貸款諮詢  劉雪榮所定義的"農海歸",即從沿海地區返鄉創業的農民工。他告訴記者,"黃岡有150萬在沿海打工的農民工,但是,今年春節開始後返鄉創業的農民工較以往多出瞭好幾倍,逼著政府盡快制訂新的優惠政策。"

  目前,中國內地仍然存在著招工難的事實。據湖北省勞動就業管理局預計,今年該省用工缺口達50-60萬人。其中,武漢用工短缺量在9萬個左右。

  對此,劉雪榮坦言,"'農海歸'現象的出現,將是一個莫大的喜訊。"

  全國人大代表、全國人大財經委員會副主任委員辜勝阻亦認為,"農海歸"是中國經濟現象轉移的一個新動向。他說,"去年我在黃岡調查時,發現2000多名沿海打工農民返鄉創業,他們不僅帶回瞭大量資金與成熟的技術,還解決瞭幾萬人的就業。"

  辜勝阻表示,"農海歸"的出現與內地城市群快速發展是分不開的,尤其是繼沿海城市群之後的長江中遊經濟城市群,將迎來以工業化與信息化融合的第三次工業革命,會出現沿海產業及勞動力向內地城市群間的"雙向轉移"。(完)





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-09/08442637985.shtml

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22宗地塊下月集中入市 多數在近郊及新城區

  楚天金報訊金報訊(記者廖橋通訊員祁俊)昨日,記者從武漢市國土資源和規劃局獲悉,已公佈的8月份推地進程計劃中,截至8月19日,武漢將推出22宗地塊,凈用地面積90.12萬平方米。

  武漢市國土資源和規劃局在上周六發佈公告,將一次性推出20宗地塊住宅、商服地塊,起始總價超過34億元,出讓方式包括招標、現場掛牌以及網上拍賣。其中,招標的4宗地塊均位於盤龍城經濟開區的航空企業總部區,將在8月8日公佈結果;編號為P(2014)075號至P(2014)079號的5宗地塊將在8月19日現場掛牌,另外11宗地塊則將在同一天以網拍形式出讓。記者梳理發現,在這批出讓地塊中,僅有一宗限價地塊位於中心城區,該地塊起始價2.85億元,樓面價接近5000元/平方米。剩餘的19宗地塊則均位於武漢近郊及新城區,具體分佈區域包括黃陂、新洲、東西湖、東湖高新等區域。在此前發佈的公告中,8月5日還將有2宗地塊出讓,分別是洪山鐵機村和漢陽城中村地塊。

  業內人士鄭軍華表示,今年上半年武漢土地市場成交並不理想。隨著近期江城樓市銷售環境變得相對寬松,近郊及新城區推地節奏有所加快,"推地高峰通常在下半年出現,由於土地市場的表現與開發商手中資金和市場預期緊密相關,今年'金九銀十'的樓市銷售行情,將對開發商拿地熱情產生影響。"

  早在今年2月,記者就從相關部門瞭解到,按照規劃,武漢今年住宅用地供應量大幅增至900公頃,這900公頃既包括公開出讓的國有建設用地,也包括保障性住房用地。而隨著城中村改造進入尾聲,作為武漢土地重要來源的城中村土地已經越來越少,而舊城改造的土地成本越來越高,未來武漢新增的土地供應可能主要集承做房貸二胎銀行年息中在新城區。

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-25/07154319402.shtml
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山東一季度房產投資增速放緩 收入增幅跑過GDP埔心房屋二胎

4月21日,山東省統計局發佈一季度經濟數據。人均收入增幅為9.9%,跑過7.8%的GDP增幅。與居民息息相關的消費價格,同比上漲1.2%。房地產開發投資990.3億元增速放緩。

住宅銷售下降但降幅收窄

今年首季度,山東房地產開發投資增速比1—2月回落2.3個百分點,同時商品房銷售面積下降14.4%,其中住宅銷售面積更是大幅下降17.7%,不過降幅比1—2月收窄10.7個百分點。

據瞭解,一季度,山東全省固定資產投資6697.8億元,增長14.8%。其中,第一產業投資增長18.2%,第二產業增長20.9%,第三產業增長8.6%。基礎設施投資754.7億元,增長24.3%,增速高於全部投資9.5個百分點;總量占全部投資的比重為11.3%,同比提高0.9個百分點。

工業企業利潤下降

今年1至2月,全省規模以上工業企業實現主營業務收入19773.1億元,增長4.7%;實現利潤1086.0億元,下降2.4%。看來很多企業的日子並不好過。

根據公佈的數據,一季度,全省規模以上工業增加值增長7.5%。其中,重工業增長7.3%,輕工業增長7.9%。分行業看,在41個工業行業大類中,有37個行業實現增長,增長面達90.2%。分產品看,在全省重點調度的120種重點工業產品中,有62種產品產量實現增長,增長面為51.7%。工業產品銷售率為98.0%。

3月CPI比上月下降0.9%

今年1至4月份,全省居民人均可支配收入6357元,同比名義增長9.9%,而居民消費價格同比上漲1.2%,環比下降0.9%。

據瞭解,一季度,山東全省城鎮新增就業36.7萬人,完成年度計劃的36.7%。新增農村勞動力轉移就業39.6萬人,完成年度計劃的33%。城鎮登記失業率為3.34%,同比上升0.07個百分點。

一季度,全省居民人均可支配收入6357元,同比名義增長9.9%,扣除價格因素實際增長8.6%。其中,城鎮居民人均可支配收入8630元,同比名義增長8.1%,扣除價格因素實際增長6.6%。農村居民人均可支配收入

3855 元,同比名義增長10.9%,扣除價格因素實際增長9.8%。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/0907599建融南投鹿谷建融6811374003809881.shtml
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台南七股農地貸款>土融建融台中南區土融建融任志強宣佈將全面退休準備改行當個啥作傢



  昨晚,地產商潘石屹發微博稱:"歡慶@任志強光榮退休!"隨後,地產大佬、華遠地產董事長任志強通過微博回應,公司已公告新的董事人選,還有一個月。關於退休生活,他說,"咱也準備改行弄點學術研究,當個啥作傢"。華遠地產昨日發佈的一系列董事提名公告亦證實,其中並無現任董事長任志強。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-22/09064539119.shtml

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車貸條件信用不良商貸買房不被待見 有買傢一周遭六業主拒絕



  房貸收緊,不僅令消費者購房成本大幅提升,一些需要進行商貸購房的買傢連購房資格亦被"剝奪"。近日,廣州市民小嚴告訴羊城晚報記者,上周約瞭六位業主,但沒一套談成,不是因為其挑剔或猶豫,而是因為業主一聽到是商貸購房,要麼稱不賣瞭,要麼要求加價才肯賣。

 案例



  一周約談六業主均遭反悔

  準備在今年年底結婚的廣州市民小嚴告訴羊城晚報記者,他懷揣省吃儉用瞭近七年才攢下的49萬元現金以及父母贊助的近40萬元,打算在廣州挑選一套二手學位房作婚房。可是從7月開始,他始終買不到心儀的房子。"不是因為我猶豫或挑剔,而是因為我手裡的資金太有限。"小嚴說:"有一周,我約瞭六套房子的業主談,沒有一套談成的,不是大幅提價就是臨時反悔不賣瞭"。據小嚴稱,因為自己不屬優質客戶--既不能一次性付款,又不能付五成以上購房款,所以很不受賣傢的歡迎。"賣傢一聽說我隻能首付三成,要麼說不賣瞭,要麼要求加價,其中一位業主要求加價15萬元。"小嚴十分苦惱:"因為一次性付全款的人太多,人傢賣傢也是'擇優錄取'。"

  事實上,小嚴的例子並非個案。羊城晚報記者走訪廣州各大房產中介瞭解到,不少業主都會優先考慮一次性付款的買傢,對於首付隻有三成的買傢,有不少業主則直接拒絕出售,還有部分業主會提出加價。"少則加個兩三萬,多則十多萬甚至更多。"天河一中介稱。

  "業主拒絕賣房給需要商貸的買傢,或大幅加價,主要是因為看漲樓市。"一陳姓業主坦言,現在樓價不斷上漲,如果買傢是商貸,且半年貸款都沒有批下來,對於賣傢來說是種損失,因為雙方已簽署購房合同,反悔需要負法律和經濟責任。"如果是一次性付款,賣傢拿到錢之後也可以早早進行其他方面的投資。"

  分析

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  房貸收緊最影響剛需買傢

  首次置業者是二手樓市中的成交主力,與改善型及投資型買傢相比,首次置業型剛需買傢對房貸的依賴程度更高。因此,房貸收緊對剛需買傢影響最大。業內人士表示,一方面,目前銀行首套房貸利率優惠基本消失,甚至有部分銀行的首套房貸利率出現上浮,令消費者的購房成本大幅上升。另一方面,銀行房貸的收緊令房貸的審批以及放款速度放慢,這亦可能會令部分急售業主,要求買傢一次性付款,這就意味著部分資金實力有限、必須依賴按揭購房的首次置業者,隻能放棄購買這類傾向於一次性付款交易的房源,轉而物色其他房源。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/09133726401.shtml

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內容來自sina新聞

多傢房企聯姻銀行業 資產配置不當或帶成倍風險

  10月31日,萬科發佈公告稱,公司擬通過旗下子公司作為基石投資者,參與徽商銀行股份有限公司H股在香港聯合交易所的首次公開發行。值得註意的是,就在此前一周,越秀地產母公司越秀集團正式對外宣稱,越秀集團將以116.44億港元收購香港創興銀行75%的已發行股本,成為後者最大股東。

  對此,業內人士表示,多房企將投資觸角伸入銀行業,意味著房地產行業與銀行的深度融合發展將成為大趨勢。一方面在房地產凈利潤下滑的背景下,通過銀行業穩定的收益提高利潤率,另一方面,控股銀行也將成為房企融資的有力平臺。但與此同時,進入風險較大的銀行業,若銀行資產配置不當,房地產和銀行的結合將會帶來成倍的風險。

  房企銀行頻聯姻

  10月31日,萬科發佈公告稱公司擬通過旗下子公司,作為基石投資者,參與徽商銀行股份有限公司H股在香港聯合交易所的首次公開發行。預計公司旗下子公司總認購股份數不超過883986000股,合計認購金額為4.19億美元。據此推算,萬科成功認購後將持徽商銀行近8%股份,成為後者最大股東。

  這是萬科首次大手筆在房地產領域外進行大規模投資,也是首次進行大范圍的新股認購。

  與此同時,10月25日,越秀地產母公司越秀集團表示,越秀集團已向創興銀行全體股東提出部分要約收購,以每股35.69港元現金收購最多不超過75%股份。此次邀約總金額約為114.44億元港幣,若能實現,將成為四年以來首宗內地企業汽車貸款率利最低銀行對香港銀行的並購案。

  這意味著,擁有信托、券商、基金等不少金融牌照的越秀集團又將多一塊稀缺的銀行牌照。

  CR IC研究中心研究員朱大鳴對此表示,萬科控股銀行的重大意義在於一方面宣告國內房企和銀行業聯姻正式解禁,而房地產行業與銀行深度融合發展也將成為大趨勢。

  的確,房企和銀行的聯姻還不僅僅止於此。綠地集團8月底綠地集團與貴州省政府簽署金融戰略合作協議,擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行,組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。

  根據協議,綠地集團擬作為主發起人,設立在貴州全省經營的外資小額貸款公司。貴州省支持綠地集團參照重慶金交所的模式,控股組建貴州省金融資產交易所。同時,綠地擬作為主發高雄田寮土地貸款起人,在貴州投資設立金融租賃公司,並投資設立商業銀行。

  而在此之前,早在2011年,綠地便入股盤錦市商業銀行,成為我國第一傢控股銀行的房企。此後,綠地先後入股上海農村商業銀行、錦州銀行、呼和浩特商業銀行和東方證券,發起設立中國規模最大的小額貸款公司,並已實現增資擴股、跨區經營。在重慶、寧波、青島、呼和浩特等城市進行運作。

  對此,綠地集團董事長張玉良表示,綠地將推動金融產業多地經營,加快形成"產融結合、協同發展"的產業發展格局。並明確指出,"金融產業很快將成為綠地的一重要增長極"。

  此外,新華聯參與長沙市民營銀行,國購集團、新安金融、新華集團、華泰集團、恒泰集團、信地集團、金牛集團等七傢民營企業共同發起組建合肥銀行中5傢涉及房地產,房企頻繁試水銀行業跡象明顯。

  融合意在"輸血"

  萬科集團董事會主席王石曾多次表示:"房地產說到底是金融問題,將來的房地產市場,沒有幾千億的融資平臺,你隻是一個打工的。"

  易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,萬科的收購事宜可能與進一步加強融資渠道有關。而楊紅旭也表示,對房企來說,由於中國銀行業整體比較穩健,收購銀行風險不大。而通過股權投資的手段,收購的銀行可以以一部分資金對房企進行輸血。

  朱一鳴也認為,擁有自己的"控股銀行",多多少少對房企的項目形成支撐。房企的發展很大程度取決於與銀行的關系,在持續的宏觀政策調控下,面對資金鏈並不是特別寬裕的情況下,房地產開發企業確實是會將籌建銀行視為解決燃眉之急的一種做法。"有瞭自己的銀行,一方面融資成本下降,另一方面資金流動性將有大的改善。"

  事實上,9月銀行資金投向就顯示,開發貸繼續收緊。數據顯示,9月末,地產開發貸款餘額1.08萬億元,同比增長13.1%,增速比上季末回落4 .1個百分點。房產開發貸款餘額3.43萬億元,同比增長14.9%,比上季末回升3.9個百分點。

  除融資提供便利外,金融業的高回報也是吸引房企的重要方面。朱一鳴認為,房地產作為資金密集型行業,國內房企在房地產業務外形成多元主營業務的比例並不高。但銀行卻是例外,因為其具有"投資小、見效快"的特點。"今年上半年,16傢上市銀行凈賺6117億元,占據瞭全部上市公司的半壁江山,不少中小銀行凈利潤增速超過20%。這樣,房企控股銀行,相關投資本身就有可觀回報,其盈利能力不亞於房地產本業,而且旱澇保收。"

  直接融資是趨勢

  在部分房企入股銀行的同時,房企海外融資也創歷史新高。中原地產研究中心統計數據顯示,截至日前,十大標桿房企,年內融資額度已經達到瞭935.9億,同比2012年全年的413億,上漲127%。總體來看,房企海外融資已經突破311億美金,合計人民幣1896億。其中僅9月來,融資就達到瞭41 .3億美金,合計人民幣達到瞭251.3億。房企融資量明顯上漲。

  除瞭上市募集資金,住建部政策研究中心主任秦虹指出,房企直接融資是趨勢。目前房企正在逐步探索和發展多元化融資,除傳統的銀行貸款、證券融資外,目前還出現瞭信托融資、房地產私募基金等新型融資方式,未來房地產市場融資必然將逐步呈現成熟房地產市場的多元化格局。

  住建部政策研究中心與高和資本日前聯合發佈的《2013年民間資本與房地產業研究報告》顯示,房地產直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,直接融資資金總額在8年間增長6.5倍。

  高和資本董事長蘇鑫指出,進入2013年,房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大,房地產信托新增規模占比信托總量明顯增長,房地產領域成為信托資金主要投資方向。越來越多的成熟投資人的出現和機構投資者范圍擴大,將為房地產企業發展直接融資創造基礎性條件。

  房企進入金融業已是不爭的事實,但地產與金融互相滲透過深,可能會改變整個金融業和房地產業的運行特征,既為雙方帶來種種便利和巨大利益,也可能由此生發出更加復雜的新風險。

  對此,朱一鳴指出,房地產業和銀行業聯姻一旦一方遭受危機,另一方可能也會被"連坐",從而形成一股強大的沖擊波。不可否認,金融業從來就是風險相對較大的產業,特別是當前鬧錢荒的背景下,銀行資產配置不當,地方債與影子銀行都有可能拖累金融業,同時也可能會對房地產業造成沖擊;而房地產市場一旦發生紊亂,也勢必會影響金融安全。這二者捆綁在一起,其風險將會成倍放大。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-01/08472476401.shtml

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佛山新城休閑娛樂區 概念方案通過審議

  3月19日,佛山新城管委會城市規劃委員會召開瞭2014年第一次審議會議,會議由佛山新城黨工委副書記、管委會副主任周霞召集,佛山新城國土規劃局等部門相關負責人出席瞭會議。

  會議分別聽取瞭《佛山新城休閑娛樂區西區功能A、B區概念方案》和《德國中心概念方案(含地下空間開發與塔樓調整)》的匯報,通過委員提問、設計單位解釋說明、委員發表意見等環節,規劃委員會原則通過上述兩項目方案的審議。

  此次規劃委員會會議是佛山新城與樂從鎮整合後的第一次規劃建設集中審議會議,會議的成功召開昭示著佛山新城(樂從)規劃建設的工作全面步入正軌。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-01/09134030261.shtml

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光谷地稅系統人均征稅首超億元

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(記者江萌、通訊員李燎、尹向陽)我省自主創新主戰場——光谷昨再傳喜訊。東湖新技術開發區地稅局昨透露,去年該區局征收稅費130.56億元,人均征收達1.03億元,成為湖北地稅系統首個人均征收稅費過億的區縣級機構。

該區地稅局局長趙華慶分析,地方稅費收入比上年增長23.95%,大幅增長的背後是制度創新釋放的經濟澎湃活力。

作為全國第二傢自主創新示范區,光谷先後出臺“黃金十條”,借鑒上海自貿區經驗推出42項先行先試新政、“創業十條”,今年還將再推21項新政,其中包括爭取設立互聯網銀行等重大科技金融舉措。

稅收配套改革接二連三。光谷在全省率先進行國、地稅聯合辦稅,率先進行公司註冊“四證聯辦”。企業領齊營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證和批準證書(針對外資企業)等四證由過去的3周縮短為2個工作日。

此外,光谷地稅在武漢還率先推廣減免稅“即審即辦”和“簡優”管理,符合條件的減免稅當場辦結,辦稅環節平均壓縮68%,由原來最快13.7小時減至現在隻需3分鐘。每年落實政策減免地方稅收超過7億元。

武漢康普常青軟件技術有限公司財務總監查燕雲介紹,從2011年到2014年,公司先後享受各類稅收減免1418萬元,大大緩解瞭企業研發資金的壓力。

創新、創造、創業在光谷如火如荼。平均每天光谷新增企業22傢,去年新增企業近6000傢,全省三分之一的上市企業紮堆光谷。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-05/08085957658657255898923.shtml

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商品住宅用地出讓規模將"受限" 閑置2年即收回

  新華網合肥9月20日電(記者 馬姝瑞)安徽省人民政府最新出臺一系列旨在促進節約集約用地的政策規定,今後,該省將推行更為嚴格的土地出讓制度,商品住宅用地宗地的出讓規模將"受限",並實行建設項目開竣工履約保證金制度,土地閑置滿2年的,依法收回並重新安排使用。

  最新出臺的《安徽省人民政府關於進一步強化土地節約集約利用工作的意見》提出,工業用地(包括配套的辦公、科研培訓等用地)和商業、旅遊、娛樂、商品住宅等經營性用地,以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的,除國傢規定可以協議出讓外,必須實行招標拍賣掛牌等方式公開出讓。

  安徽省明確,將限定商品住宅用地宗地規模。大城市、中等城市、小城市(建制鎮)的商品住宅項目用地,宗地出讓面積分別不得超過300畝、210畝和105畝。搭配方式供地超過上述宗地規模,或經營性用地單宗出讓規模超過100畝的,須報省國土資源廳備案審查。

  此外,安徽還將對建設項目實行開竣工"履約保證金"制度。這就意味著,在簽訂土地出讓合同或頒發劃撥土地決定書時,土地使用權人要按照不低於土地出讓金或劃撥價款總額的5%繳納開竣工保證金。按期開工的返還50%,按時竣工的返還全部剩餘保證金。未按期開竣工的,每延遲一天按繳納保證金的3‰扣除,扣完為止。

  為加大對閑置土地處置力度,安徽將對閑置滿1年不滿2年的土地,按照土地出讓或土地劃撥價款的20%征收土地閑置費;土地閑置滿2年的,依法收回並重新安排使用。不符合法定收回條件的,應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等方式及時處置。

  為使新規落到實處,安徽將在全省開展土地出讓金和閑置土地專項清理,並要求各地將貫徹落實情況和清理結果向省人民政府上報。

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天房底價入駐新八大裡 六裡地塊延期摘牌塵埃落地

  新浪房產訊 (編輯 張弘) 在延期半月之後,7月28日下午,天津河西新八大裡"六裡"地塊終以底價售出。天津本土巨頭天津房地產集團有限公司斥資45.75億元,繼天拖之後入駐天津市區又一標桿性新版塊。>>> 【專題:崛起的新八大裡】

  截至目前,天津新八大裡已有6宗地塊車貸利率計算方法二胎年息售出,天房、中冶、中海、渤海國資、北大資源5傢國央企背景房企入駐該版塊。

天房入駐新八大裡 底價拿地建地標

  今日天房集團買獲的八大裡"六裡"地塊編號為津西黑(掛)2014-078號。

  該宗地原定於本月16日出讓。然而在原定競買保證金到賬時限過後,天津土地交易中心突然發佈公告,將保證金到帳期限調整至本月25日,摘牌時間順延至今日。 >>>微博:六裡延期出讓

  "六裡"地塊掛牌底價45.75億元,競買人需繳納14億競買保證金。臨時調整保證金到賬及摘牌時間,一度引起業內熱議。

  與新八大裡前5宗地塊售賣情況無異,今日下午,僅有1傢競買人(既天房)對六裡地塊提交報價。截至15點,六裡地塊僅收獲1個底價應價,最終以45.75億元零溢價"嫁入"天房集團二順位房貸銀行。該宗地樓面地價約合12500元/平方米,與此前北大資源買獲的四裡地塊單價相當,遠低於中海、中冶等地塊14500元/平方米左右買入價。

  根據掛牌公告,六裡地塊內需建設限高220米的超高層地標建築,同時有6.5萬平米公建將由華北集團按成本價進行回購。天津地鐵規劃12號線或將在本項目內設站。

  六裡地塊規劃總建築面積不大於36.6萬平方米,其中住宅部分規劃建築面積15.8萬平方米,兩項指標均為目前新八大裡出讓6宗地塊中單盤最大體量。

  此外,不同於新八大裡其他5盤竣工期限均為2017年6月30日,六裡項目最遲竣工時限為同年12月31日。



  天房拿地高價高調 本土巨頭上演"王者歸來"

  此次獲得六裡地塊,是今年天房集團在津購買的第三塊重點版塊宅地。

  1月27日,距馬年除夕僅剩2天,天房再度聯手融創中國,以20.86億元底價競得天拖北道地塊,折合樓面地價9034元/平方米。該地塊緊鄰2013年賣出103.2億的天拖"地王",也是繼天拖地塊、手表廠地塊後,融創、天房4個月內第3次在津合作拿地。目前該地塊規劃為天房天拖項目,已推案亮相、尚未開盤。

  其後,5月21日,天房集團力克敵手,以33.05億元溢價率13.8%競得天津北辰道北側一宗大體量住宅、商服、教育綜合用地,樓面地價約合7400元/平方米。如此高昂的樓面單價,在北辰住宅用地出讓記錄中實屬罕見。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/15112838767.shtml

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中古車貸利率試算表2013年胡潤百富榜前100名榜單

  新浪財經訊 2013年胡潤百富榜今日發佈,"地產大王"王健林以1,350億財富首次成為中國首富,是胡潤百富榜開創15年來誕生的第十位新首富,財富創歷年新高。

  王健林、宗慶後傢族、馬化騰、魏建軍、楊惠妍傢族、李彥宏、嚴彬、許榮茂傢族、張近東、薑濱傢族、許傢印居前十。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-房貸二胎年息11/12472412780.shtml
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城區部分斑馬線計劃翻新

  部門表示目前正做前期工作,會陸續鋪開

  佛山日報訊 記者蔡聞佳報道:部分"隱身"的斑馬線,將會陸續"現身"。記者昨天瞭解到,目前相關部門已經著手前期調查摩的工作,計劃對城區部分道路的斑馬線等路面交通標線進行翻新重劃等。

  上周,高明不少本地市民反映荷香路等城區部分路段斑馬線模糊不清,給出行帶2胎銀行年息貸款全省皆可處理來安全隱患(詳見《佛山日報》7月26日E01《斑馬線沒瞭 指示牌仍在》),記者隨後走訪也證實市民反映的情況。

  對於市民的反映,區公路及市政部門昨天二胎車貸利率二胎年息表示,計劃翻新重劃城區部分路段的交通路面標線等指示標識。

  "目前荷香路部分路段正在進行路面的維修工作,必須先完成這些工作。"區公路局稱,在道路路面完成維修後,計劃對荷香路路面的交通標線進行翻新重劃,集中在沿江路至泰安路段,"我們將爭取能夠在今年10月份啟動這項工作,但必須先落實資金的問題,希望通過各種渠道解決資金問題。"

  區環運局也表示,目前正與交警部門進行前期調查摸底工作,計劃對城區部分市政道路進行交通標線及停車位的劃分,"做完前期摸底後,我們會形成方案,再報區政府批復落實。"



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/08273385546.shtml
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不動產登記將實行 三成受訪者延緩購房計劃



??將於3月1日起正式施行的《不動產登記暫行條例》

是否會對居民的不動產登記、購房等行為產生預期的效力?零點調查最新調查顯示:由於不動產登記政策出臺,47.6%的被訪者會主動登記不動產,12.6%

的被訪者明確表示不會主動登記;30.9%的被訪者打算延緩或放棄購買房產,而加速購買房產的比例僅為10.9%。

??政策在二線城市的預期效力要高於一線城市。二線城市居民因該政策出臺考慮賣掉部分房產的比例為28.7%,遠高於一線城市的17.8%。但主動登記不動產比例與一線城市基本持平,其中二線城市居民主動登記比例為48.2%,一線城市為47.2%。

??高收入群體對該政策影響房價下降預期強烈,購房需求受到一定程度抑制。數據顯示,38.7%的高收入群體決定延緩或放棄購置房產,高於中等收入群體的31.1%和低收入群體的20.4%。

?

?調查顯示,擁有多套住房的群體一方面希望利用政策加強對物權的保護,另一方面也有“露富”顧慮存在。雖然無論是有一套房還是有多套房的群體,會主動登記

不動產的比例基本持平,分別為52.9%和53.3%,但多套住房群體中表示“不會主動登記不動產”的比例還是略高。其中,22.6%的多套住房群體考慮

在條例出臺後,會賣掉自己的部分房產,但大多數多套住房群體還是表示不會拋售房產。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/09325961303588365191025.shtml

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圖文江城商鋪近期出現招租難現象

  





圖為:一大型商業綜合體地下一層許多商鋪空置

  近期全球知名房地產投資管理及服務公司仲量聯行發佈的數據稱,2013年最後一個季度武漢商鋪空置率已經攀升到瞭10.2%。記者近日走訪武昌漢口兩地的主要商圈,多傢商場管理層稱從去年第四季度至今確實出現瞭前所未有的招商斷層,但遠未出現所謂"空鋪潮"。武漢市住房保障和房產管理局市場處負責人則表示,受電商沖擊和武漢常住人口轉移的影響,一些商場可能會出現暫時的招商問題,導致部分商鋪空置,但這通常是過渡期的短暫現象。

  數據 江城商鋪空置率達10%

  仲量聯行武漢分公司董事總經理李傑表示,商鋪空置率的計算方式為空鋪的總面積除以商鋪總面積。武漢去年第四季度10.2%的商鋪空置率是仲量聯行根據其所掌握的武漢市106個商業項目的具體數據得出的,這106個項目包括商場、商業街,分佈在武漢三鎮。李傑分析說:"去年第四季度之前,武漢的空鋪率一直保持在5%以下,由於去年最後三個月武漢商業綜合體面積激增近50萬平方米,所以才出現空鋪率飆升現象。"

  針對空鋪率達10%就觸及"國際警戒線"一說,李傑表示,對於武漢這類在短時間內有大量商業綜合體進駐的城市,他們不會將10%作為警戒值加以參考,因為每個城市商鋪新的增量都需要一定的周期消化。

  中南建築設計院副總建築師郭和平則認為,所謂"空鋪率國際警戒線"不具有參考價值。根據他在國內多個城市瞭解到的情況,多數經濟快速發展的城市商業地產空鋪率都接近10%,招商與商業地產建設之間出現的速度差不代表供應過剩已經出現。這幾年大量商場在武漢建起,而店鋪進駐和佈局則需要一個時間過程。近年商業地產拓展二線城市市場,所謂高空鋪率現象也隨之由一線城市向二線城市轉移。

  根據仲量聯行提供的數據,縱觀全國各大城市,去年第四季度空鋪率最低的是杭州,僅為1%;北京和廣州的商鋪空置率分別為4%和4.3%;東北部沈陽市達19.2%;西部成都市為8.3%。而在去年第一季度,鄭州空鋪率為20.7%,為中部城市之首,長沙接近6%。

  探訪 部分商鋪暫現招商斷層

  進入位於武昌街道口的"未來城",記者發現這裡負一層大量店鋪處於空置招租的狀態。27歲的鄭女士正在此徘徊記錄招租電話,她告訴記者,自己打算在此開傢女裝店,但高昂的店鋪租金讓她望而卻步。"現在一個35平方米的店鋪一月租金要5000元-6000元,水電自理,我們一個月營業額也就萬把塊錢。"

  同樣的局面也出現在光谷國際廣場。據光谷國際信用卡借錢廣場運營部負責人介紹,負一層的店鋪均已出售,之前進駐的商傢在去年下半年到今年年初陸續到期,但新的店傢卻遲遲難以招到,出現瞭前所未有的招商"斷層土建融苗栗三灣土建融"。

  多傢商場招商部門工作人員表示,空鋪的主要原因是鋪主們不肯降低租金,且電商對傳統零售業的沖擊越來越大。

  武漢市住房保障和房產管理局市場處負責人告訴記者,"受電商沖擊和武漢常住人口轉移的影響,一些商場可能會出現暫時的招商問題,導致部分商鋪空置,但這通常是過渡期的短暫現象。"

  現狀 武漢人均商業面積超香港

  記者探訪發現,在解放大道上,武廣三期正在世貿廣場、武商廣場、武漢國際廣場的背後開建;2013年香港恒隆地產以22億元的價格拿下礄口區順道街地塊,擬建面積達46萬平方米的商業綜合體;而華潤集團則開始在臺北路佈局其商業綜合體"萬象城"。據武漢市商務局統計數據,截至2013年底,武漢市已有便民超市、百貨店、專業店4039個,人均商業面積超過1.2平方米。而被譽為"亞洲購物天堂"的香港為1.1平方米/人。

  商業地產紮堆開建,商鋪售價幾何?近日記者走訪發現,目前商鋪售價最高的當屬江漢路-武廣商圈,超過一半的店鋪標價都在7萬元/平方米以上,地段最好、首層臨街的部分店鋪售價達到14.3萬元/平方米,街道口次之,在5萬元-10萬元/平方米;光谷五期德國風情街在5萬元/平方米左右。在武昌的其他商圈,商鋪售價在2.5萬元/平方米-7萬元/平方米不等。

  提醒 買商鋪要先測算回報周期

  如何在此過渡時期"慧眼識真"選擇收益率高的商鋪?武漢多傢房地產投資顧問機構建議市民在投資商鋪前考察地段商圈,並自己先行計算回報周期。

  湖北思博房地產營銷咨詢公司副總經理廖紅波認為,現在武漢較為成熟的繁華商圈,例如江漢路、武廣周邊、街道口等地的商鋪售價普遍很高,且物業費居高不下,投資者應自行瞭解租金行情先計算回報周期,正常的回報周期在8-10年,若超過10年才能回本就應慎重。

  廖紅波建議投資者先期選擇三個左右的商鋪作為備選,並為其劃分風險等級,重點可以關註次商圈,如二環線上的商鋪。此外,如果選擇從開發商手裡買一手商鋪,因為周邊人氣培育一般需要一到兩年時間,投資者要做好思想和資金方面的準備。

  武漢世華房地產投資顧問公司專業投資顧問王先生告訴記者,他們認為目前武漢投資商鋪的首選位置應該是二環以外三環以內,而非越靠近鬧市區越好。

  以江漢路-武廣商圈為例,雖然擁有巨大的人流量,但受電商影響店鋪不一定有常年穩定的商傢進駐,加上高昂的物業費和水電費,在此投資商鋪回報周期會較前幾年拉長,投資者應先結合當地租金計算回報周期考慮自己能否承受。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/10554048515.shtml

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內容來自sina新聞

上市房企上半年海外融資903億 超去年全年

  今年上半年,內地房企資金需求量加大,海外融資額激增。然而細算下來,這種做法畢竟舍近求遠,實際上並沒有為房企降低多少融資成本。

  隨著去年美國QE3、日本量化寬松政策的推出,海外市場迎來超低利率環境,渴求資金的中國房地產市場成為海外資金的投資標的。

  上半年,房企境外融資迎來瞭兩次"窗口期",再融資出現井噴。據記者不完全統計,上半年共有34傢上市房企海外募集903億元資金,該數字已經超過去年上市房企海外融資總額(約700億元)。

  從上半年看來,出現過兩次融資"窗口期"。僅1月份就有17傢上市房企通過海外融資渠道募集瞭約合420億元資金。隨著房企首季度業績爆發性增長,到今年3月底,年內第二個"窗口期"接踵而至,3月27日,萬科首次發行海外債券,通過萬科(香港)發行8億美元5年期定息債券;同日,綠城中國宣佈增發2018年到期優先票據所得的凈額款項約3.09億美元,息率8.5%;而3月28日,融創中國繼年初配股20億港元後二度融資,發行5年期高收益美元債券,票息為9.375%,發行規模5億美元。

  截至6月底,房企海外融資總額度已經上躥至約900億元。這其中既有萬科、恒大地產、龍湖地產、碧桂園等標桿房企,也不乏佳兆業、新城控股、旭輝控股、建業地產等中型房企。

  房企青睞海外融資,表面看似風光,其實過程並沒有那麼簡單。在記者采訪的多位房企人士眼裡,海外融資並非最優選擇。"簡單而言,房企在海外發債有兩方面阻礙,首先便是資方審查嚴格,並不是所有房企都能融得到資,而其二便是融資成本並不是想象得那麼低。"一位在港上市的房企財務總監坦言。

  事實上,站在房企的角度,從國內獲取資金才是最佳途徑。正如碧桂園一位高層人士所言:"如果情況允許,誰還願意遠水救近火?"

  海外發債流程復雜

  "對於希望打通海外融資渠道,但眼下資金實力並不雄厚的房企而言,在海外買殼與實現再融資之間有著復雜的審核程房子二胎條件缺錢急用哪裡借錢序,需要經歷漫長的等待。"新城控股副總裁歐陽捷告訴記者。

  然而,即便是已經IPO成功的房企,仍然需要復雜的審批程序。盛富資本與協縱國際總裁黃立沖告訴記者,根據海外資本市場的經驗,房企要到境外融資一般須具備4個條件。

  他分析稱,首先融資房企在海外須擁有實體,這要求進行融資的企業必須要是在海外註冊,其名下擁有實際在運營的資產。

  "其次,資產狀況要健康,負債率不能太高。"黃立沖稱。他坦言,海外市場評級體系相對完備,融資方的債務比例和風險狀況直接決定瞭融資的成本。據悉,萬科今年3月,通過其在香港的子公司首次發美元債8億美元,年利率僅為2.75%。萬科能夠低息貸款,在很大程度上就是由於萬科的負債率一直較低,現金儲備豐厚,公司經營風險小。

  據黃立沖透露,海外出資方除瞭對融資房企自身資產狀況有要求外,房企還須要有便於質押抵押、可快速變現的股份。而事實上,房企最核心的資產就是土地和項目,這也是房企在國內進行融資最重要的抵押物。然而,這兩種資產都無法直接轉移到國外。因此,多數出資方隻能對房企實際控制人的持股比例做出相應要求。

  除此之外,房企要想在海外成功發債,還要有可使用的結匯額度。眾所周知,目前國內對企業和個人結匯的管理相當嚴格。"在海外融到瞭資金,還要通過結匯才能用於國內項目的建設,這就要求房企必須擁有相應的結匯額度,才能拿到國內使用。"黃立沖稱。

  2012年以來,全球資本市場出現瞭超低利率環境,擁有海外上市平臺的房企更傾向於海外融資,而發債是主要途徑之一,這其中既有美元債、港元債,也有點心債。鑒於發債過程並不容易,相比過去以發債為主體的融資途徑而言,今年已經有所變化。

  進入2013年以來,多傢房企開始嘗試股權性質的融資。今年1月13日,雅居樂發佈公告表示發行7億美元的次級永久資本證券;1月16日,恒大地產以6.5%的港股折價配股融資45億美元。

  一位港股券商人士告訴記者,房企進行股權性質融資等於增加瞭公司的股東權益,實際上等於降低瞭公司的負債率。接近恒大的人士也表示,恒大配股是為瞭履行承諾,調整財務結構,降低負債率。

  隱形成本不低

  正如黃立沖所言,海外資金如果要將資金用於國內拿地或者項目運營,則需要通過結匯。鮮為人知的是,在這一過程中,有一部分"隱形成本"便會顯露出來。

  表面上看,海外發債成本優勢突出,在港上市房企的海外融資成本與內地房地產信托和房地產基金等融資方式相比相對較低。國內銀行貸款利率普遍在8%以上,信托或基金方式融資利率甚至高達12%,而一般海外發債成本在5%左右,萬科4月發行的美元債年率更是低至2.75%。

  但是,細觀房企海外融資進入國內的過程,會發現事實並非那麼簡單。業內人士介紹,在港上市房企在內地購置一塊土地之後,首先要申請項目公司立項,由當地相關部門以及外匯管理部門批準註冊為外商投資企業,之後才能進行註資。房企需要用自有資金支付第一筆資本金,之後才能申請外匯資本金註入。

  不過,申請的註冊資本金未必能獲得外匯管理部門批準,相關部門需要根據資金規模進行考量,獲批的額度有可能小於房企申請的規模。在這些申請都獲批之後,房企才能進行註資,外匯才能從香港銀行匯至內地銀行。

  據記者瞭解,當海外募集到的資金匯入房企的外匯資本金賬戶之後,結匯成人民幣還需要一個過程。在工程建設過程中,這些外匯需要多次結匯,每次結匯都要根據相關合同、材料、發票向監管部門報批,過程極其繁瑣。"外匯一般是由房企分批匯入國內,畢竟大筆外匯放在手中不能換匯是一件很痛苦的事情,但整個過程歷時很長。"前述房企財務人士告訴記者。

  正是由於結匯過程漫長,而國內房企如因資金鏈緊張急需用錢時,"外保內貸"便成為房企來"快錢"的手法。其實所謂"外保內貸",是指房企將外匯存到香港的中資銀行,由香港的中資銀行向內地銀行開具一張擔保函,房企因此能夠獲得一筆授信額度。這意味著融資房企不僅需要向境外投資者支付債券利息,還需要向內地銀行支付一筆貸款利息,而將外匯存在香港銀行獲得的利息十分有限。

  "正是這些因素綜合在一起,導致海外融資的實際成本提高3個百分點至4個百分點。"前述房企財務人士坦言。除此之外,在港上市房企每次海外募資還要支付募資額4個百分點左右的發行費用,這又是海外融資的一筆額外成本。原始融資成本加上這類"隱形成本",海外融資的實際成本已與國內信托、基金相差無幾。

  "海外融資過程漫長,最關鍵是成本不見得低,如果能在國內融到資金,誰還會舍近求遠?"前述碧桂園高層人士感慨。

  融資成本恐現分化

  "海外融資對企業的運營、財務相關指標,如現金流、負債率、凈資產收益率等都有嚴格的要求,一般情況下,指標不滿足要求的房企很難融到資。"新城控股副總裁歐陽捷直言。事實上,房企能否獲得低成本的資金、能否獲得大額資金,不僅與其財務指標密切相關,還與房企市場佈局、產品結構、土地儲備以及房地產行業宏觀狀況都密切相關。

  細數年內幾筆大額融資,均由標桿房企拿下。融創中國年初成功配股20億港元,而到瞭7月初,龍湖地產又與13傢銀行簽訂76.72億港元俱樂部汽車車貸貸款,刷新年內單筆貸款紀錄。而在成本方面,包括碧桂園、世茂房地產在內的多傢標桿房企融資利率均在6%-8%之間,其中萬科(標準普爾公司評級BBB+)發行8億美元5年期定息債券利率僅為2.75%。

  不過,個別內房企的海外融資成本依舊居高不下,佳兆業、恒盛地產、寶龍地產、中駿置業、明發集團以及中國奧園等房企發債利率都超過瞭10.25%,而恒盛地產(標準普爾公司評級B-)發行的5年期2.5億美元票據,利率則高達13.25%。

  "可以預見的是,優質房企未來更有機會獲得大額、低成本的融資,因為他們更能夠打動評級機構給予高評級。"歐陽捷分析稱。記者采訪的多位業內人士認為,未來房企海外融資的"馬太效應"將更為凸顯。

  在業內人士看來,未來海外融資成本上升也將會是大概率事件。黃立沖坦言,即使海外的資金狀況可以保持充裕,但未來出現新的樓市調控政策是大概率事件,這將改變國外投資者對國內樓市的研判。中國指數研究院近期的一份研報也表示,房地產市場回暖速度加快有可能讓政府調控持續加碼,大規模海外資本湧入亦有可能導致資金監管部門從嚴控制跨境資金的流入。

  實際上,半年來房企的密集發債已引致穆迪、標普等評級機構擔憂這些發債公司的資金狀況,下調瞭相關公司的評級,而評級下調必將導致未來融資成本增加。

  標普近日發佈報告稱,中國房地產市場的變化,可能對低評級房企帶來潛在風險。該報告稱,在其提供評級的38傢中國房企中,一半的評級介於"B+"至"CCC"級別,低於行業的平均風險評估。其中多數房企較低的評級反映出其"疲弱"或"極弱"的業務狀況,以及"很大"或"極大"的財務風險。而隨低評級而來的,便是從海外債券市場融資也變得更加困難。

  目前,已經有不少業內人士擔憂,美國QE3政策逐步退出,海外流動性充裕的局面也將告一段落,海外融資通道或將受到擠壓,這對視資金為生命的房地產行業來說,影響非常大。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-26/07242310481.shtml
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